Kündigung wegen Mietschulden?

Verfasst von Christian Schebitz am 16. Juli 2015

Kündigung Mietvertrag
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Es kann vorkommen, dass es zu finanziellen Engpässen kommt und der Unterhalt einer Mietwohnung nicht mehr möglich ist. In einigen Fällen kommt es auch vor, dass der Mieter gegen den Willen des Vermieters aufgrund von Mängeln nur eine verminderte Miete bezahlt hat. Dabei kann es schnell zu einer Anhäufung von Mietschulden und einer Kündigung kommen. Für eine Kündigung ist es bereits ausreichend, zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zu zahlen. Überschreitet der Verzug die Summe einer vollen Monatsmiete, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Auch die Nichtzahlung der Mietkaution kann einen Kündigungsgrund darstellen.

Vorgehen

Im ersten Schritt ist ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter ratsam. Eventuell ergibt sich die Möglichkeit, die Mietschulden zurückzubezahlen oder eine Fristverlängerung auszuhandeln. Zusätzlich könnte es sein, dass der Vermieter einem erneuten Mietverhältnis zustimmt und die Wohnung weiterhin bewohnt werden darf. Sollte das der Fall sein, ist es wichtig, sich eine schriftliche Bestätigung ausstellen zu lassen, um bei einer Meinungsänderung nicht im Nachteil zu sein. Doch auch, wenn der Vermieter die Kooperation verweigert gibt es andere Möglichkeiten. Doch wie genau verhält man sich am besten, wenn eine Kündigung ansteht?

Voraussetzung für die Kündigung

Zunächst muss geklärt werden, ob die festgelegten Voraussetzungen für die Kündigung erfüllt wurden. Dazu muss der Mieter die Miete wiederholt zum vereinbarten Zeitpunkt nicht bezahlt haben. Dabei reicht eine Zahlungsverzögerung an zwei nachfolgenden Terminen bereits aus. Erst dann darf der Vermieter eine Abmahnung erteilen, die dem Mieter die Möglichkeit geben soll, sich zu bessern und künftige Fehler zu vermeiden. Wird die Miete dennoch zu spät oder überhaupt nicht überwiesen, darf der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. So auch im Fall eines Mieters, der die Miete über einen langen Zeitraum hinweg anstelle des Monatsanfangs erst in der Mitte des Monats bezahlte. Der Bundesgerichtshof gab der fristlosen Kündigung des Vermieters Recht.

Fehler innerhalb der Kündigung

Für Kündigungen gibt es eine Vielzahl von Vorschriften, sodass schnell formelle oder materielle Fehler unterlaufen können, die zu einer Ungültigkeit führen. So muss eine Kündigung etwa in schriftlicher Form erfolgen und eine Begründung enthalten. Außerdem muss sie durch den Vermieter durchgeführt werden, ein stellvertretender Verwalter benötigt eine entsprechende Vollmacht. Materielle Fehler beinhalten Kündigungen, wenn sie auf einer falschen oder unrechtmäßigen Begründung basieren. Das ist etwa der Fall, wenn eine rechtlich begründete Mietminderung in Form von Mietschulden abgerechnet wird. Ebenfalls nicht einberechnet werden dürfen Schulden im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen, Mahngebühren oder Schadensersatzansprüchen. Diese müssen gesondert betrachtet werden und dürfen nur unter der Festlegung einer Frist als Kündigungsgrund dienen. Auch ist die fristlose Kündigung ungültig, wenn die fehlenden Zahlungen mehr als zwei Jahre zurückliegen.

Schutz des Mieters

Auch bei einer fristlosen Kündigung verfügt der Mieter über besondere Schutzrechte. So ist der Vermieter nicht berechtigt, den Mieter der Wohnung zu verweisen oder einfach die Schlösser auszutauschen. Erfolgt der Auszug nicht freiwillig, ist eine Räumungsklage notwendig, um den Mieter tatsächlich aus der Wohnung zu vertreiben. Auch darf der Vermieter nicht die Energie- und Wärmeversorgung unterbinden, um eine Leistung oder den Auszug zu erzwingen. Ebenso ist das unerlaubte Betreten der Wohnung ist nicht gestattet und wird als Hausfriedensbruch gewertet.

Widerspruch

Eine letzte Möglichkeit bietet auch der Widerspruch gegen die Kündigung. Dieses Vorgehen ist jedoch nur bei ordentlichen Kündigungen gestattet und darf nicht angewendet werden, wenn die Gründe für die Kündigung auch für eine fristlose Kündigung ausreichen. Ist das nicht der Fall, kann  der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegen oder einfach den Auszug verweigern. Dazu ist er jedoch nur berechtigt, wenn der Auszug für ihn oder ein Familienmitglied eine besondere Härte bedeuten würde oder die Beschaffung einer Ersatzwohnung nicht zumutbar ist. Zusätzlich muss der Widerspruch mindestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses bei dem Vermieter eingehen. In den meisten anderen Fällen hat ein Widerspruch eher den gegenteiligen Effekt, dass der Vermieter schneller die Möglichkeit erhält, eine Räumungsklage einzureichen.

Vorgehen gegen die Räumungsklage

Der Vermieter muss dem Mieter zunächst eine Nachfrist gewähren, bis zu der der Auszug stattgefunden haben muss. Erst dann darf er bei dem zuständigen Gericht die Räumungsklage einreichen und muss den entsprechenden Gerichtskostenvorschuss leisten. Bei Erhalt der Klage sollte der Mieter möglichst zeitnah reagieren, da sonst ein weniger zeitintensives Versäumnisurteil gesprochen werden kann. Zusätzlich sollte die mündliche Verhandlung in jedem Fall besucht werden, um vor dem Richter Interesse an der Wohnung zu signalisieren. Auch ist es ratsam, sich von einem Rechtsanwalt vertreten zu lassen, der mit der genauen Rechtslage vertraut ist. Bei finanziellen Engpässen besteht auch die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe zu beantragen. Wurde die Miete aufgrund von Sachmängeln nicht oder nur unvollständig geleistet, sollten in jedem Fall Beweise angeführt werden. Zusätzlich sollte auf das eigene Zurückbehaltungsrecht verwiesen werden, das den Mieter berechtigt, Teile der Miete einzubehalten.

Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz

Die meisten Gerichte gewähren dem Mieter eine Räumungsfrist, um die Suche nach einer neuen Wohnung zu erleichtern. Das ist meist der Fall, wenn nachgewiesen werden kann, dass sich die Wohnungssuche sehr schwierig gestaltet. Die Frist darf jedoch maximal ein Jahr betragen und die reguläre Miete muss weiterhin bezahlt werden. Konnte nach Ablauf der Räumungsfrist noch keine neue Wohnung gefunden werden, kann der Mieter den Vollstreckungsschutz beantragen oder sich auf die Sozialklausel berufen. Das ist jedoch nur möglich, wenn der Auszug eine besondere Härte bedeuten würde, gegen die guten Sitten verstößt oder der Grund für den Verbleib des Mieters den des Vermieters überwiegt.

Die Schonfrist als letzte Möglichkeit

Eine letzte Möglichkeit, die fristlose Kündigung zu umgehen ist, den ausstehenden Betrag innerhalb der Schonfrist zu bezahlen. Diese beträgt in den meisten Fällen zwei Monate nach dem Erhalt der Räumungsklage. Wurde die Miete zuvor regelmäßig bezahlt und gibt es auch sonst keinen Grund zur Beanstandung, verliert die Kündigung ihre Wirkung. Dabei spielt es auch eine Rolle, ob die Zahlungsunfähigkeit unverschuldet ist oder nicht. Wird der Räumungsklage jedoch stattgegeben, bleiben nur vier Wochen Zeit bis zu ihrer Rechtsgültigkeit. Spätestens dann sollte die Wohnung tatsächlich geräumt werden, da sonst ein Gerichtsvollzieher die Schlösser austauscht und den Wohnungsinhalt überprüft und einlagern lässt.

Hilfe bei der Wohnungssuche

Wenn sich die Kündigung des Wohnverhältnisses nicht mehr abwenden lässt, ist die Suche nach einer neuen Wohnung unumgänglich. Auch in diesem Fall sollten die Mietschulden in jedem Fall gezahlt werden, um eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erhalten. Ist das nicht möglich können in manchen Fällen auch das zuständige Jobcenter oder Wohnungsbaugesellschaften Hilfe leisten.

Quellen:

  • Urteil des Bundesgerichtshofs vom 4. Mai 2011, – VIII ZR 191/10 –
  • Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16
    . Februar 2005, – Akte VIII ZR 6/04 –
  • Beschluss des Arbeitsgerichts Melsungen vom 26. 11.1996, – 4 C 622/96 –

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