Informationen zur Grundschuld

Verfasst von Christian Schebitz am 22. September 2015

Dokumente zur Grundschuld mit Euroscheinen
fotolia.com/PeJo

Bei der Vergabe eines
Darlehens für Finanzierung eines Hauses verlangen die meisten Banken eine
Grundschuld. Die meisten Kunden stimmen dem zu ohne im Detail zu wissen, worauf
sie sich einlassen. Doch was genau ist mit einer Grundschuld gemeint und wie
kann man diese abtragen oder löschen? Welche Unterschiede gibt es zu einer
Hypothek?

Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld stellt
eine Sicherheit dar, die dafür sorgt, dass die Bank das Geld für das Darlehen
zurückerhält und im Zweifelsfall einfordern darf. Sie wird im Grundbuch
eingetragen und belastet das Grundstück. So erhält die Bank das Recht, das Haus
im Fall einer Zahlungsunfähigkeit zu versteigern, um ihr Geld zurück zu
erhalten. In den meisten Fällen muss der Darlehensnehmer zusätzlich mit seinem
übrigen Vermögen haften. Der Vorteil dabei ist, dass die Bank nur über das
sogenannte beschränkte dingliche Recht verfügt, also keine weitere
Verfügungsgewalt über das Grundstück hat.

Man unterscheidet
zwischen der Buch- und der Briefgrundschuld. Erstere wird nur im Grundbuch
eingetragen, während bei letzterer zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt
wird. Im Grundbuch kann bei mehreren Banken eine Grundschuld eingetragen
werden, im Fall einer Versteigerung werden dieser in der Reihenfolge ihres
Ranges ausbezahlt. Zusätzlich zur normalen Grundschuld existieren auch eine
Eigentümergrundschuld und eine Gesamtgrundschuld. Bei einer
Eigentümergrundschuld wird ein einzelnes Grundstück belastet und die
Grundschuld auf den Namen des Eigentümers in das Grundbuch eingetragen. Eine
Gesamtgrundschuld besteht hingegen, wenn eine Grundschuld mehrere Grundstücke
belastet. Im Fall einer Zahlungsunfähigkeit können die Gläubiger entscheiden,
welches Grundstück veräußert werden soll.

Eintragung einer
Grundschuld

Die meisten Banken
verlangen die Bestellung einer Grundschuld und stellen zu diesem Zweck ein
sogenanntes Grundschuldbestellungsformular aus. Erst dann kann von einem Notar
der Antrag auf die Eintragung beim Grundbuchamt gestellt und eine Urkunde
erstellt werden. Die dabei entstehenden Grundbuchkosten sind von der Höhe der
Grundschuld und dem Kaufpreis abhängig und müssen vom Kunden gezahlt werden.
Die Eintragung sollte so schnell wie möglich vorgenommen werden, da die Banken
das Darlehen erst nach deren Abschluss gewähren.

Wie kann man eine Grundschuld löschen?

Wurde das Darlehen für
eine Grundschuld getilgt, bleibt sie dennoch im Grundbuch bestehen. Eine
Löschung ist möglich, jedoch mit zusätzlich Kosten für den Notar und das
Grundbuchamt verbunden. Hinzu kommt, dass im Fall eines Verkaufs der Immobilie
auch der Käufer belastet wird. Auf der anderen Seite bietet die Löschung jedoch
auch eine Sicherheit, insbesondere dann, wenn es sich um eine Briefgrundschuld
handelt. Das liegt darin begründet, dass der Besitzer vollständig für verloren
gegangene Unterlagen aufkommen muss.

Je nach Einzelfall
sollte jedoch auch abgewogen werden, ob eine Erhaltung der Grundschuld nicht
günstiger ist. Das ist etwa der Fall, wenn bei derselben Bank ein erneutes
Darlehen aufgenommen werden soll. Wenn die Immobilie verkauft wird, kann die
Grundschuld vom Käufer durch einen Vermerk im Grundbuch mit übernommen werden.
Dieser kann ein erneutes Darlehen bei der Bank aufnehmen, insofern dieses nicht
die Summe der Grundschuld übersteigt. Dabei besteht auch die Möglichkeit, die
Grundschuld an eine andere Bank mit besseren Konditionen weiterzureichen.

Egal wie die
Entscheidung letztlich ausfällt, in jedem Fall sollte sich der Darlehensnehmer
von der Bank eine Löschungsbewilligung ausstellen lassen. Das ist der
schriftliche Beweis dafür, dass die Schuld abgetragen wurde und die Grundschuld
nur noch auf dem Papier besteht.

Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld

Solche Fragen zu einer
eventuellen Löschung ergeben sich bei einer Hypothek nicht. Im Gegensatz zur
Grundschuld, die unabhängig von einer Forderung existieren kann, ist eine
Hypothek an eine Darlehensforderung gebunden. Das Grundstück wird dabei mit der
Darlehenssumme belastet und kann im Fall einer Zahlungsunfähigkeit als
Zahlungsmittel dienen. Die Hypothek ist dabei fest an die Forderung gebunden
und erlischt, nachdem das Darlehen zurückgezahlt wurde. Im Fall einer Insolvenz
liegt die Beweislast bei der Bank. In der heutigen Zeit wird fast nur noch die
Grundschuld angewendet, da sie über die Forderung hinaus erhalten bleibt und
leicht nachgewiesen werden kann.

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