Der Bundesgerichtshof musste entscheiden, in welchem Fall ein Gutachten als nicht geeignet zur Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete eingestuft werden muss.
Im konkreten Fall geht es um Mieter, die in Ahlen in Doppelhaushälften der Klägerin wohnen. Die Häuser zählten im Zeitraum zwischen 1910 und 1924 zur “Zechensiedlung Neustadt”, welche bis zur Schließung der Zeche “Westfalen”, die im Jahr 2000 erfolgte, subventioniert wurden und in welchen fast nur Bergleute wohnten. Insgesamt sind die Häuser in der Siedlung schon älter und im gleichartigen Siedlungsstil gebaut. Aufgrund ihres Charakters als Gartenstadt steht die Siedlung unter Denkmalschutz. Sie Klägerin forderte 2005 eine Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung, die sich auf den Mietspiegel von Ahlen stützte. Eine solche Zustimmung leisteten die Beklagten jedoch nicht.
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Ortsübliche Vergleichsmiete ist geringer als bisherige Miete
Daraufhin legte die Vermieterin Klage ein, welche vom Amtsgericht abgewiesen worden ist. Dieses hat nämlich durch die Hilfe eines Sachverständigen herausgefunden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger als die bisher geleitstete Miete ist und demnach kein Anspruch auf die Zustimmung einer Mieterhöhung besteht. Das Berufungsgericht hat das Urteil abgeändert und weiterhin den Klagen stattgegeben. Dabei stützte es sich auf ein Sachverständigengutachten, welches lediglich Wohnungen der Klägerin aus der damaligen Zechensieldung zum Vergleich herangezogen hat.
Breites Spektrum an Vergleichwohnungen
Daraufhin legten die Beklagten Revision ein, was auch erfolgreich war. Der Bundesgerichtshof urteilte, dass ein Gutachten als Basis für die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete dann nicht geeignet ist, wenn lediglich Vergleichswohnungen aus nur einer Siedlung, welche ein und demselben Vermieter gehört, Berücksichtigung finden. Vielmehr müsse bei einem Gutachten ein breiteres Spektrum an Wohnungen berücksichtigt werden.
Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben, insofern man zum Nachteil der Beklagten geurteilt hatte. Die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen, sodass dieses zu der ortsüblichen Vergleichsmiete Feststellungen treffen kann.
Quelle:
- Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 3. Juli 2013; AZ: VIII ZR 263/12