Rechtsnews 04.08.2023 Alex Clodo

Was droht bei exzessiven Rauchen in der Mietwohnung?

Rauchen ist eine persönliche Entscheidung, die jeder für sich selbst treffen kann. Doch was passiert, wenn man in einer Mietwohnung raucht und dadurch andere Mieter oder den Vermieter stört? Kann man deswegen abgemahnt oder sogar gekündigt werden? Welche Rechte und Pflichten haben Raucher und Nichtraucher in einer Mietwohnung? Diese Fragen werden im Folgenden beantwortet.

Ist Rauchen in der Mietwohnung erlaubt?

Grundsätzlich gilt, dass Rauchen in der eigenen Wohnung erlaubt ist, solange es nicht vertraglich verboten wurde. Das Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und ist vom Persönlichkeitsrecht des Mieters geschützt. Allerdings muss der Mieter dabei auf die Interessen der anderen Hausbewohner Rücksicht nehmen und darf diese nicht unzumutbar beeinträchtigen. Das bedeutet, dass er zum Beispiel darauf achten muss, dass kein Zigarettenrauch in das Treppenhaus oder in andere Wohnungen zieht, oder dass er die Fenster regelmäßig lüftet, um eine Geruchsbelästigung zu vermeiden.

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Kann der Vermieter das Rauchen verbieten?

Der Vermieter kann das Rauchen in der Wohnung nicht generell verbieten, da dies einen unzulässigen Eingriff in die Privatsphäre des Mieters darstellen würde. Allerdings kann er einzelne Regelungen zum Rauchen im Mietvertrag vereinbaren, wenn diese sachlich begründet sind und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Zum Beispiel kann er das Rauchen auf dem Balkon untersagen, wenn dadurch andere Mieter gestört werden, oder er kann eine Schönheitsreparaturklausel einfügen, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung bei Auszug zu renovieren, wenn er darin geraucht hat.

Was passiert bei exzessivem Rauchen?

Wenn ein Mieter exzessiv in seiner Wohnung raucht, also über das normale Maß hinaus, kann er damit seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen. Zum einen kann er dadurch eine Gesundheitsgefährdung oder eine Belästigung für andere Mieter verursachen, zum Beispiel durch starken Zigarettenrauch oder -geruch. Zum anderen kann er dadurch eine Beschädigung oder eine Wertminderung der Wohnung herbeiführen, zum Beispiel durch Nikotinablagerungen an den Wänden oder dem Mobiliar.

Wie kann der Vermieter reagieren?

Wenn ein Mieter exzessiv in seiner Wohnung raucht, kann der Vermieter verschiedene Maßnahmen ergreifen, um ihn zur Einhaltung seiner Pflichten anzuhalten. Je nach Schweregrad des Verstoßes kann er folgende Schritte unternehmen:

– Er kann den Mieter zunächst abmahnen und ihn auffordern, sein Verhalten zu ändern. Eine Abmahnung ist eine formlose Mitteilung, die den Mieter auf sein Fehlverhalten hinweist und ihm eine Frist zur Beseitigung setzt.

– Er kann den Mieter auf Schadensersatz verklagen, wenn dieser durch sein exzessives Rauchen einen Schaden an der Wohnung verursacht hat. Der Vermieter muss dabei den Schaden nachweisen und beziffern können.

– Er kann den Mieter fristlos kündigen, wenn dieser trotz Abmahnung sein exzessives Rauchen nicht einstellt oder wenn dadurch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für andere Mieter entsteht. Eine fristlose Kündigung ist eine außerordentliche Kündigung, die das Mietverhältnis sofort beendet. Der Vermieter muss dabei einen wichtigen Grund angeben und die Kündigung schriftlich erklären.

Wie kann der Mieter sich wehren?

Wenn ein Mieter exzessiv in seiner Wohnung raucht und dadurch vom Vermieter abgemahnt, auf Schadensersatz verklagt oder fristlos gekündigt wird, kann er sich dagegen zur Wehr setzen. Er kann folgende Argumente vorbringen:

– Er kann bestreiten, dass er exzessiv geraucht hat oder dass dadurch eine Beeinträchtigung oder eine Beschädigung entstanden ist. Er kann zum Beispiel Zeugen benennen, die sein Rauchverhalten bestätigen, oder Gutachten vorlegen, die den Zustand der Wohnung belegen.

– Er kann einwenden, dass die Regelungen zum Rauchen im Mietvertrag unwirksam sind, weil sie ihn unangemessen benachteiligen oder weil sie nicht klar und verständlich formuliert sind.

– Er kann geltend machen, dass die Kündigung unwirksam ist, weil sie nicht schriftlich erfolgt ist, weil sie keinen wichtigen Grund enthält oder weil sie nicht verhältnismäßig ist.

Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache

Laut dem Bundesgerichtshof besteht eine Renovierungspflicht nur dann, wenn Schäden an Decken, Wänden und Böden nicht durch einen neuen Anstrich bzw. neue Tapeten beseitigt werden können. Dies gilt ebenso, wenn durch den Tabakkonsum ein vorzeitiger Renovierungsbedarf entsteht. Der Vermieter wird hierdurch nicht unangemessen benachteiligt, da er die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen kann. Dem Gericht zufolge gehört das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. Es beruhe auf einer freien Willensentscheidung und sei sozialadäquat. Die eigene Wohnung sei der zentrale Punkt der freien, eigenen Lebensgestaltung. Dies gelte in der Regel auch für starkes Rauchen.

Mieter muss bei hartnäckigen Nikotinspuren zahlen

Die Grenze sei aber dort erreicht, wo sich die Spuren des Nikotins nicht mehr mit den üblichen Schönheitsreparaturen beheben lassen, also durch einen neuen Anstrich, durch Lackieren der Türen, Kalken von Wänden und Decken oder durch neue Tapeten. Im zu entscheidenden Fall enthielt der Mietvertrag keine wirksame Renovierungsklausel und der Schaden ließ sich mittels einfacher Renovierung beheben. Nochmal zusammenfassend bedeutet es, dass das Rauchen an sich keine weiteren Ansprüche begründet. Der Vermieter muss das Qualmen schlichtweg hinnehmen. Allerdings sollte er mithilfe einer Renovierungsklausel im Mietvertrag vorab festlegen, dass der Extremraucher die Erneuerung der Wohnung in solchen Fällen selbst vornehmen muss. So kann auch bei leichtem Renovierungsbedarf der Mieter in Anspruch genommen werden.

Fazit

Rauchen in der Mietwohnung ist grundsätzlich erlaubt, solange es nicht vertraglich verboten wurde und solange es andere Mieter oder den Vermieter nicht unzumutbar stört. Wenn ein Mieter exzessiv in seiner Wohnung raucht, kann er jedoch seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen und damit verschiedene Reaktionen des Vermieters provozieren. Der Mieter hat aber auch die Möglichkeit, sich gegen diese Reaktionen zu verteidigen, wenn er sie für ungerechtfertigt hält.

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Quelle:

BGH Urteil- Akz. VIII ZR 37/07

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