Der Weg zur Räumungsklage

Verfasst von Christian Schebitz am 24. August 2015

Mietvertrag gekündigt
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Rechtliche Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern beschäftigt die Gerichte in Deutschland jeden Tag. Neben Fragen zu ausstehen Mietkautionsrückzahlungen und Schönheitsreparaturen spielen auch häufig nicht geräumte Wohnungen vor Gericht eine Rolle.  Welche Rechte ein Vermieter hat, wenn sein Mieter die Wohnung auch nach der Kündigung nicht verlassen will, und wie in solchen Fällen vorzugehen ist zeigt diese Übersicht von rechtsanwalt.com:

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Was tun, wenn ein Mieter die Wohnung nicht räumt?

Das rechtliche Charakteristikum des Mietvertrages besteht darin, dass Eigentum und Besitz an der Mietwohnung sich auf zwei Personen verteilen. Der Begriff Besitz ist definiert als die tatsächliche Sachherrschaft über eine Sache. Mit dem Ende des Mietverhältnisses verliert der Mieter seinen Anspruch auf den Besitz an der Wohnung und hat diese zu verlassen. Zieht der Mieter jedoch nach Mietvertragsende nicht aus, oder hinterlässt er trotz Auszugs Teile seines Eigentums in der Wohnung, sollte der Vermieter in seinem eigenen Interesse keine eigenmächtigen Handlungen vornehmen!

Veranlasst der Vermieter eigenständig eine Räumung der Wohnung, so macht er sich in diesem Fall unter Umständen des Hausfriedensbruchs schuldig – hinzu kommt, dass der Mieter gegen den Vermieter eventuell einen Schadensersatzanspruch wegen verbotener Eigenmacht geltend machen kann. Ist ein Mieter durch den Vermieter auf diese Art und Weise ohne gerichtlich untermauerten Rechtsanspruch vor die Tür gesetzt worden, so kann der Mieter sogar vor Gericht erzwingen, wieder in die Wohnung hineingelassen zu werden; der Streit zwischen Mieter und Vermieter würde somit verlängert.

So unbefriedigend die Lage für Vermieter auch ist, wenn Mieter sich nach Ablauf der Mietverhältnisses weigern auszuziehen – es bleibt nur der gerichtliche Weg um das Recht durchzusetzen.

Räumungstitel und Räumungsklage als letzte Auswege

Hierzu muss der Vermieter einen Räumungstitel erwirken, der es einem Gerichtsvollzieher ermöglicht, die Wohnung zu räumen. Der Weg zum Räumungstitel führt im ersten Schritt über die Erhebung einer Räumungsklage. Je nachdem, wie hoch die Miete ist, die die fragliche Wohnung kostet, können die Kosten für die Durchführung einer Räumungsklage und damit die Erlangung eines Räumungstitels schnell bei 1.000€ und mehr liegen. Zwar hat die Kosten im Erfolgsfall der Mieter zu tragen – ob er überhaupt in der Lage ist, dem Vermieter die entstandenen Gerichtskosen zu erstatten, steht auf einem anderen Blatt Papier. Zu dem Kostenrisiko, das mit einer Räumungsklage verbunden ist, kommt auch noch die zeitliche Dauer des Verfahrens hinzu: Wehrt sich ein Mieter nicht gegen die Räumungsklage, kann der Räumungstitel recht schnell erlangt werden. Geht die Mieterseite jedoch geschickt vor, erwirkt sie etwa die Anhörung von Sachverständigen zu etwaigen Mängeln der Mietwohnung oder zieht sich der Rechtsstreit durch die Instanzen, so kann es unter Umständen zwei Jahre dauern, bis der Vermieter einen Räumungstitel erreicht hat.

Ist der Räumungstitel nach erfolgreichem Gerichtsverfahren erreicht, so kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragen. Zu beachten ist: Wie auch im zuvor abgelaufenen Gerichtsverfahren muss der Vermieter dem Gerichtsvollzieher einen Kostenvorschuss leisten. Der Gerichtsvollzieher teilt daraufhin dem Mieter einen Räumungstermin mit, dieser muss jedoch mindestens drei Wochen nach der Ankündigung liegen.

Gerade angesichts der langen Dauer des Gerichtsverfahrens und den weiteren, oben skizzierten Risiken im Zusammenhang mit der Erlangung eines Räumungstitels ist es Vermietern dringen geraten, so früh wie möglich die Hilfe eines versierten Rechtsanwaltes oder eines Fachanwaltes für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu suchen, wenn Mieter sich weigern die Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses zu räumen.

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