BGH Urteil: Keine Kostenerstattung von Miet-Reparaturen bei eigenmächtigen Mietern

Verfasst von Christian Schebitz am 17. Januar 2008

Am 16.01.2008 entschied der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs über den Kostenerstattungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter. (AZ: VIII ZR 222/06). Ein Mieter hatte eigenmächtig eine Reparatur an der Heizung durchführen lassen, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung “in Verzug” war (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig war (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zwar hatte der Vermieter Kenntnis vom Mangel, aber der Mieter hatte den Vermieter nicht angemahnt den Mangel zu beseitigen. Erst nach dieser Abmahnung wäre der Vermieter mit der Beseitigung des Schadens in Verzug gekommen. Da diese Abmahnung fehlte, sahen die Richter die Rückforderung der Reparaturkosten für nicht gerechtfertigt. Denn nach der gesetzlichen Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er soll nicht vor “vollendete Tatsachen” gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann. Andernfalls würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern. Der Deutsche Mieterbund (dmb) beurteilt dieses Urteil “nachvollziehbar und juristisch in Ordnung”. Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips warnte Mieter ausdrücklich, eigenmächtig Reparaturaufträge zu erteilen. Die Regelungen in solchen fällen seien eindeutig.

“Bei Wohnungsmängeln muss der Vermieter sofort informiert werden, am besten schriftlich. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Mängel zu beseitigen. Bis zur Schadensbeseitigung oder Reparatur ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Bleibt der Vermieter untätig, muss der Mieter ihn in Verzug setzen, das heißt, die Schadensbeseitigung anmahnen.”

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