Deutschland ist eine Nation von Mietern – nur rund 45% aller Menschen hierzulande bewohnen ein Haus oder eine Wohnung, die auch ihr Eigentum ist. Im europäischen Vergleich ist das relativ wenig, im Nachbarland Frankreich beträgt die Eigentümerquote etwa rund 62%, in Großbritannien 70% und in Spanien ganze 83%.
Dies hat zur Folge, dass sich die überwiegende Zahl der Deutschen mindestens einmal im Leben auf die zum Teil schwierige Suche nach einer Mietwohnung machen muss und im Zusammenhang damit auch in Kontakt mit Maklern kommt. Das in Deutschland traditionell verbreitete System, das nicht etwa den Vermieter, sondern den Mieter bei Vertragsabschluss zur Zahlung der Erfolgsprovision verpflichtet, wird vielfach als ungerecht empfunden und spielte in der Diskussion um die teilweise angespannten Wohnungsmärkte während des Bundestagswahlkampfes 2013 genauso eine Rolle, wie die Forderung nach der Einführung einer Mietpreisbremse.
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Bestellerprinzip: Maklerprovision zahlt bald der Vermieter erhalten
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Gerade in Ballungsräumen wie München oder Hamburg hatten unseriöse Geschäftspraktiken mancher Makler für Negativschlagzeilen gesorgt. Die dort das Angebot an Mietwohnungen stark übersteigende Nachfrage hatte unter anderem dazu geführt, dass Makler sogenannte Massentermine anberaumt hatten; für einen Termin waren teilweise bis zu 40 oder 50 Mietinteressenten zu einem Objekt bestellt worden, die dann entweder in kleinen Gruppen durch die Wohnungen geschleust wurden oder sich bei der Besichtigung dichtgedrängt auf den Füßen herumstanden.
Das bisher bestehende System, das wohl in nicht unerheblichem Ausmaß zum eher überschaubaren Ruf des Berufs Immobilienmakler beigetragen hat, soll nach dem Willen der großen Koalition in Kürze durch das Bestellerprinzip ersetzt werden.
Was ist das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige für die Leistung des Maklers zu bezahlen hat, der sie zuerst in Anspruch nimmt (also bestellt). Beauftragt ein Vermieter einen Makler damit, einen geeigneten Mieter für seine Wohnung zu finden (weil er das selbst nicht kann, keine Zeit hat, zu weit von der Wohnung entfernt wohnt, etc.), so hat er bei Abschluss des neuen Mietvertrages die Provision an den Makler zu zahlen. Umgekehrt muss der Mieter für die Provision aufkommen, wenn er einen Makler damit beauftragt hat, ihm eine passende Wohnung zu suchen, und schließlich ein neuer Mietvertrag geschlossen wird.
Sowohl die Mietpreisbremse als auch die Einführung des Bestellerprinzips sollen gesetzlich im Mietrechtsnovellierungsgesetz (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung), kurz MietNovG, auf den Weg gebracht werden.
Wichtig zu wissen ist, dass das Bestellerprinzip zumindest vorerst nur bei Vermietungen zur Anwendung kommen soll. Beim Verkauf von Immobilien wird es vorerst beim Alten bleiben, auch wenn durch den Berliner Senat bereits eine entsprechende Initiative zur Ausweitung des Bestellerprinzips auf Verkäufe in den Bundesrat eingebracht wurde.
Ab wann gilt das Bestellerprinzip?
Die mit der Einführung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes verbundene Etablierung des Bestellerprinzips wird noch einige Monate auf sich warten lassen. Verschiedene Referenten- und Regierungsentwürfe des Gesetzes wurden bereits erstellt – die sich an die Veröffentlichung der Entwürfe anschließende Fachdiskussion kreist bisher um Sachverhalte, die durch die Entwürfe nicht abgedeckt werden.
Ungeklärt ist beispielsweise, ob sich Vermieter auf angespannten Wohnungsmärkten die durch die Beauftragung eines Maklers entstehenden Kosten nicht wieder zurückholen werden – etwa über stärker als bisher steigende Mieten oder aber über Abschlagszahlungen auf Wohnungseinrichtungsgegenstände. Ein derartiges Vorgehen ist beispielsweise in einigen europäischen Ländern gang und gäbe.
Ein weiteres Problem ergibt sich aus der Formulierung des neuen Gesetzesentwurfs. Dementsprechend wäre eine Wohnung, die ein Makler für einen potentiellen Mieter gefunden hat, bei der aber dann keine Vermietung zustande gekommen ist, nicht mehr mit Provision zu vermieten gewesen. Die Vermarktung der entsprechenden Wohnung wäre für den Makler somit uninteressant, was zu einer Verknappung des Angebots führen würde – genau das soll durch das neue Gesetz aber verhindert werden.
Diese und weitere sich aus dem neuen Gesetz ergebende Probleme müssen erst noch geklärt werden. Mit dem Inkrafttreten des Bestellerprinzips für Makler ist deswegen frühestens Anfang April 2015 zu rechnen.
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