Berliner Räumung statt klassischer Wohnungsräumung?

Verfasst von Christian Schebitz am 7. Juli 2015

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Es kommt immer wieder vor, dass ein Mieter mit seinen Zahlungen in Verzug gerät und der Vermieter das Mietverhältnis beendet. Ist der Mieter dennoch nicht bereit, seine Wohnung zu räumen, stehen dem Vermieter unterschiedliche Möglichkeiten wie die klassische Räumung oder die Berliner Räumung zur Verfügung.

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Die klassische Wohnungsräumung

Bei der klassischen Wohnungsräumung wird ein Gerichtsvollzieher eingeschaltet, der die Wohnung öffnet und mithilfe einer Entsorgungsfirma den offensichtlichen Sperrmüll entfernt. Die restlichen Gegenstände müssen für mindestens zwei Monate eingelagert werden. Die meist vierstelligen Kosten für die Räumung muss der Mieter tragen, der Vermieter ist jedoch zur Haftung verpflichtet und muss meist einen Vorschuss leisten. Das Vorgehen bietet zwar eine gewisse Sicherheit für den Vermieter und die Möglichkeit, die Wohnung zeitnah weiter zu vermieten, ist jedoch auch mit hohen Kosten verbunden, die bei einer Zahlungsunfähigkeit des Mieters nur selten zurückerstattet werden.

Die Berliner Räumung

Die einzige gesetzlich festgelegte Alternative zur klassischen Räumung ist die sogenannte Berliner Räumung. Sie ist in § 885a der Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt und wird dort als beschränkter Vollstreckungsauftrag definiert. Der Vermieter bezieht sich auf das Vermieterpfandrecht, das ihm ein Pfandrecht an allen sich in der Wohnung und im Besitz des Mieters befindlichen Gegenständen einräumt. Außerdem stehen bei einer Insolvenz des Mieters die gepfändeten Gegenstände dem Vermieter zu. Im Gegensatz zur klassischen Wohnungsräumung verbleiben alle Gegenstände in der Wohnung und werden von dem Gerichtsvollzieher dokumentiert, der für ein paar Hundert Euro auch die Schlösser austauscht. Bei der Dokumentation werden besonders die Verwendung von elektrischen Bildaufnahmen und die Einschaltung von erfahrenen Hilfspersonen empfohlen, um spätere Beschwerden durch den Mieter zu vermeiden und begründen zu können, warum ein Gegenstand als Sperrmüll entsorgt wurde.

Obwohl sie zahlreiche Vorteile hat, birgt die alternative Räumungsmethode auch Risiken: So darf lediglich der Müll entsorgt werden, während unpfändbare Gegenstände wie geringe Teile des Hausrats, Bekleidung, Dokumente, Haustiere und beruflich Gebrauchtes an den Mieter herausgegeben werden müssen. Auch die pfändbaren Gegenstände müssen mindestens einen Monat lang aufbewahrt werden und stehen somit einer zeitnahen Wiedervermietung im Weg. Der Vermieter haftet für versehentlich als Sperrmüll entsorgte Gegenstände und muss für verwertete Gegenstände, die sich nicht im Besitz des Mieters befinden, Schadensersatz leisten. Zusätzlich muss der Vermieter eine öffentliche Zwangsversteigerung für den Verkauf der Gegenstände organisieren und dabei alle rechtlichen Vorgaben wie etwa die öffentliche Bekanntmachung einhalten. 

Urteil des Oberlandesgerichts

Gerade bei dem Verkauf oder der Entsorgung der Gegenstände können zahlreiche Probleme entstehen: Im konkreten Fall hatte ein Vermieter ein Räumungsurteil erwirkt, das die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtete. Der Vermieter leitete im Rahmen seines Vermieterpfandrechts eine Zwangsvollstreckung ein und ließ von einem Gerichtsvollzieher die Schlösser der Wohnung austauschen. Zusätzlich wurden die Mieter dazu aufgefordert, ihre Gegenstände aus der Wohnung zu entfernen. Da keine Reaktion stattfand, stellte der Vermieter bei dem zuständigen Amtsgericht den Antrag, die verbliebenen Gegenstände im Rahmen ihrer Verwertung zu vernichten. Das Oberlandesgericht Stuttgart wies den Antrag mit der Begründung zurück, dass die verbliebenen Gegenstände nur durch einen Pfandkauf veräußert werden könnten, eine Vernichtung jedoch nicht gestattet sei.

Letztendlich muss jeder Vermieter nach Einzelfall gesondert unterscheiden, ob eine klassische Wohnungsräumung oder einer Berliner Räumung sinnvoller ist. Dabei spielen zahlreiche Faktoren wie etwa der Inhalt der Wohnung ebenso eine Rolle wie eine mögliche schriftliche Zustimmung des Mieters zur Entsorgung. Zusätzlich müssen die Kosten und der Nutzen gegeneinander abgewogen werden, etwa, ob die gepfändeten Gegenstände einen Wert haben oder nicht. 

Quelle: Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 19.03.2012, 8 W 93/12

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