Sie haben einen Mietvertrag unterschrieben und freuen sich auf Ihr neues Zuhause. Doch dann stellen Sie fest, dass die Wohnung nicht in dem Zustand ist, den Sie erwartet haben. Vielleicht ist die Heizung defekt, die Fenster sind undicht oder Schimmel macht sich breit. Was können Sie tun, wenn Ihre Wohnung einen Mietmangel aufweist? Welche Rechte haben Sie als Mieter und welche Pflichten hat der Vermieter? In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles, was Sie zum Thema Mietmangel wissen müssen.
Was ist ein Mietmangel?
Schließt der Mieter mit dem Vermieter einen Mietvertrag ab, werden im Vorfeld die Räumlichkeiten besichtigt und der konkrete Zustand des Mietobjekts festgehalten. Sind die Parteien über den Zustand der Wohnung einverstanden, gilt die Wohnung als mängelfrei vermietet. Alle danach auftretenden negativen Abweichungen von der sog. Soll-Beschaffenheit der Wohnung trotz oder aufgrund eines schon bekannten Mangels gelten als Mängel bzw. Mietmängel im Sinne des § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
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Ein Mietmangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet. Das bedeutet, dass die Wohnung nicht den Erwartungen entspricht, die Sie bei Abschluss des Mietvertrages haben durften. Dabei kommt es nicht nur auf den Zustand der Wohnung selbst an, sondern auch auf die Umgebung. So kann zum Beispiel auch Lärm von einer Baustelle oder einer Kneipe nebenan einen Mietmangel darstellen.
Eine nur geringe Minderung der Tauglichkeit stellt dagegen noch keinen Mangel dar. Ein Mietmangel kann des Weiteren dann bestehen, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder diese später wegfällt (vgl. § 536 Absatz 2 BGB).
Der Vermieter ist nach dem BGB verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit im entsprechenden Zustand, also mängelfrei zu erhalten.
Wie beweise ich einen Mietmangel?
Wenn Sie einen Mietmangel feststellen, sollten Sie dies dem Vermieter so schnell wie möglich mitteilen. Am besten schriftlich per Einschreiben mit Rückschein oder per E-Mail mit Empfangsbestätigung. Beschreiben Sie den Mangel genau und fordern Sie den Vermieter auf, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Setzen Sie ihm dafür eine konkrete Frist, zum Beispiel zwei Wochen. Außerdem sollten Sie Beweise für den Mangel sammeln, zum Beispiel Fotos, Videos, Zeugenaussagen oder Gutachten.
Wie können Sie die Miete mindern?
Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht innerhalb der gesetzten Frist oder weigert er sich, dies zu tun, können Sie als Mieter Ihre Miete mindern. Das bedeutet, dass Sie einen Teil der Miete einbehalten können, bis der Mangel behoben ist. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels. Dafür gibt es keine feste Tabelle, sondern es kommt auf den Einzelfall an. Sie können sich aber an verschiedenen Gerichtsurteilen orientieren. Hier einige Beispiele:
- 100% Mietminderung bei Unbewohnbarkeit der Wohnung (z.B. durch Brand- oder Wasserschaden)
- 50% Mietminderung bei Heizungsausfall im Winter
- 20% Mietminderung bei Schimmelbefall in mehreren Zimmern
- 10% Mietminderung bei undichten Fenstern
- 5% Mietminderung bei tropfendem Wasserhahn
Wichtig ist, dass Sie die Miete nicht eigenmächtig mindern, sondern den Vermieter vorher darüber informieren. Außerdem sollten Sie die geminderte Miete auf ein gesondertes Konto überweisen und nicht ausgeben. Denn wenn sich herausstellt, dass der Mangel nicht so gravierend war oder Sie ihn selbst verursacht haben, müssen Sie die Miete in voller Höhe nachzahlen.
Welche Rechte haben Sie als Mieter noch?
Neben der Mietminderung haben Sie als Mieter noch weitere Rechte, wenn Ihre Wohnung einen Mietmangel aufweist. Sie können zum Beispiel
- Schadensersatz verlangen, wenn Ihnen durch den Mangel ein Vermögensschaden entstanden ist (z. B. Kosten für eine Ersatzwohnung oder für eine ärztliche Behandlung wegen gesundheitlicher Beeinträchtigung).
- Selbsthilfe leisten, wenn der Vermieter untätig bleibt und der Mangel dringend beseitigt werden muss (z.B. eine Reparaturfirma beauftragen oder einen Luftentfeuchter kaufen). Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass nur das Notwendigste getan wird und die Kosten im Rahmen bleiben.
- Machen Sie von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch, wenn der Vermieter Ihnen noch etwas schuldet (z.B. die Kaution oder eine Nebenkostenabrechnung). Sie können dann einen Teil der Miete zurückbehalten, bis der Vermieter seine Verpflichtung erfüllt hat.
- Nutzen Sie das Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt und die Wohnung für Sie unzumutbar ist. Dann können Sie den Mietvertrag ohne Einhaltung der sonst üblichen Kündigungsfrist fristlos kündigen.
Wie finde ich einen Anwalt für Mietrecht?
Wenn Sie einen Mietmangel haben und sich mit Ihrem Vermieter nicht einigen können, kann es sinnvoll sein, einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren. Er kann Ihnen helfen, Ihre Rechte geltend zu machen und eine angemessene Lösung zu finden. Er kann Sie auch vor Gericht vertreten, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt.
Hier finden Sie spezialisierten Rechtsanwalt für Mietrecht auf der Website rechtsanwalt.com. Sie erhalten dort eine Liste qualifizierter Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte in Ihrer Nähe, die Sie kontaktieren können.
Mietminderung aufgrund eines Mangels
Kommt es zu einem Mangel an der Mietsache, den der Mieter nicht zu verantworten hat, besteht eine Möglichkeit der Mietminderung. Der Vermieter muss grundsätzlich die Mietsache im einwandfreien Zustand halten. Voraussetzung der Minderung ist die Aufforderung seitens des Mieters an den Vermieter, den Mangel zu beseitigen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, ist der Mieter berechtigt, die Miete herabzusetzen, solange der Mangel besteht. Keiner ist verpflichtet für ein mangelhaftes Objekt mehr zu bezahlen, als dieses objektiv Wert ist.
Die Minderung wird anteilig berechnet und kann auch 100% des Mietpreises betragen.
Verspätete Beseitigung des Mangels
Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht rechtzeitig und entstehen Ihnen dadurch Schäden, können Sie diese von ihm im Wege eines Schadensersatzanspruchs ersetzt verlangen. Handelt es sich bei dem Mangel um eine schwere Abweichung von der Soll-Beschaffenheit, kann dieser Umstand den Mieter zur fristlosen außerordentlichen Kündigung berechtigen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache dem Mieter ganz oder teilweise unmöglich ist.
Kleinreparaturklausel
Werden im Laufe der Nutzung kleinere Mietobjekte des täglichen Lebens beeinträchtigt (z.B. Wasserhahn, Klingel oder WC-Spülkasten), kann eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag hilfreich sein. Diese schützt primär der Vermieter und räumt ihm das Recht ein, den Mieter an den Kosten der Reparatur hinsichtlich der Schäden an kleinen Objekten des täglichen Bedarfs zu beteiligen.
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