Rechtsberatung rund um Eigenbedarf/Eigenbedarfskündigung

Definition Eigenbedarf/Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter die Mieterwohnung für sich selbst, für eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Eine Kündigung des Wohnraumvertrages ist oft ein Auslöser für emotionale Auseinandersetzungen. Dabei erfolgt der ganz überwiegende Teil aller Vermieterkündigungen wegen Eigenbedarfs. Das Gesetz erwähnt die Eigenbedarfskündigung im § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Der Vermieter ist zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn er die ihm gehörenden Räumlichkeiten für sich (auch als Zweitwohnsitz), einen Familienangehörigen oder einen zu seinem Haushalt Angehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Der (un-)begrenzte Interessentenkreis

Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert, für wen der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber dem Mieter aussprechen kann. Bestimmte Vermieter können ihre Kündigung nicht auf Eigenbedarf stützen, wie es sich aus der Definition des Begriffs „Eigenbedarf“ ergibt! Als Eigenbedarf beschreibt der Gesetzgeber in § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB das Interesse eines Vermieters, die ihm gehörenden Räumlichkeiten als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen. Ein solches Interesse können dabei nur natürliche Personen haben. Alleine sie können „wohnen“ oder „Familien- und Haushaltsangehörige“ haben.

Juristische Personen (z.B. eine GmbH, eine Aktiengesellschaft oder auch ein Verein) dagegen sind schlichtweg nicht in der Lage, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen. Dies ist auch dann der Fall, wenn ihre Gesellschafter, gesetzliche Vertreter oder ein Angestellter bzw. deren Angehörige eine im Eigentum der juristischen Person stehende Wohnung nutzen möchten.

Die dritte Gruppe von Personen bilden die sogenannten Personengesellschaften. Bei diesen empfiehlt sich eine differenzierte Betrachtungsweise. Während die Offenen Handelsgesellschaften (OHG) und die Kommanditgesellschaften (KG) ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen können, ist der Eigenbedarf eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) durchaus vorstellbar. Dabei kommt es darauf an, ob der Gesellschafter bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter der GbR war. Ist dies der Fall, kann die GbR selbst die Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Keine Rücksicht auf die entgegenstehenden Interessen des Mieters

Die Interessen des Vermieters sind bei der Entscheidung, ob ein Eigenbedarf vorliegt und eine wirksame Kündigung ausgesprochen wurde, nicht gegen die Belange des Mieters abzuwägen.

Das besondere Interesse des Mieters ist nur im Rahmen seines Widerspruchs gemäß § 574 BGB zu beachten.

Anfänglicher und vorhersehbarer Eigenbedarf

Gedenkt der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen, muss er zunächst darauf achten, dass nicht bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages für ihn absehbar war, dass er in naher Zukunft oder zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen benötigen würde. Ist dies der Fall, muss der Vermieter den Mieter schon beim Vertragsschluss darauf hinweisen. Tut er dies nicht, verliert er seine Möglichkeit, wegen des bereits bei Vertragsschluss vorhandenen oder erkennbaren Eigenbedarfs zu kündigen. Ein solcher Ausschluss besteht jedoch nicht unbegrenzt. Nach Ablauf von fünf Jahren seit Mietbeginn wird die Kündigung wegen bereits bei Vertragsschluss erkennbaren Eigenbedarfs regelmäßig wieder als zulässig betrachtet.

Künftiger Eigenbedarf

Der Eigenbedarf darf auch nicht „zu spät“ vorliegen. Es ist erforderlich, dass der Grund bei Beendigung des Mietverhältnisses gegeben ist. Ist dies nicht der Fall, genügt es unter bestimmten Umständen, dass der Zustand des Eigenbedarfs mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft eintritt.

Eine Vorratskündigung, bei der der Eigenbedarf noch nicht sicher feststeht, ist stets unzulässig!

Top-Tipps zum Thema Eigenbedarf/Eigenbedarfskündigung für

1. Erkundigen Sie sich, ob Ihr Vermieter andere freie Objekte in seinem Portfolio führt!

Finden Sie heraus, ob Ihr Vermieter andere Mietwohnungen im Angebot hat. Ist dies der Fall, ist er verpflichtet Ihnen eine alternative Wohnung im Zuge der Kündigung anzubieten. Nutzen Sie das Angebot der telefonischen Rechtsberatung und besprechen Sie das weitere Vorgehen mit einem Mietrechtsexperten auf rechtsanwalt.com.

2. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann für Vermieter teuer werden!

Täuscht der Vermieter zur Begründung einer ordentlichen Kündigung dem Mieter Eigenbedarf vor, ist er zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser Schadensersatz kann sich sowohl auf die Umzugskosten, als auch auf die Mehraufwendungen für die Miete und den Rechtsstreit erstrecken.

Schließen die Parteien dagegen einen Räumungsvergleich ab, kommt es im Einzelnen darauf an, ob mit dem Vergleich auch der Streit hinsichtlich des Eigenbedarfs beigelegt werden sollte. Sprechen Sie einen Anwalt hinsichtlich des taktischen Vorgehens an und lassen Sie sich im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung beraten.

3. Schauen Sie in Ihren Mietvertrag.

Haben Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, vergewissern Sie sich, wer genau Ihr Vertragspartner ist (eine Privatperson oder eventuell eine juristische Person) und ob in Ihrem Mietvertrag eine Klausel/mehrere Klauseln enthalten sind, die Ihnen einen besonderen Schutz im Hinblick auf die Eigenbedarfskündigung gewähren. In vorformulierten Verträgen ist dies meistens nicht der Fall. Oft werden aber bei Einzug entsprechende Vereinbarungen getroffen, die vom Mieter meist wieder vergessen werden.

Top-Fragen zum Thema Eigenbedarf/Eigenbedarfskündigung für

1. Wann besteht Eigenbedarf?

Der Eigenbedarf besteht nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB dann, wenn der Vermieter die Wohnfläche als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes (zum Beispiel eine Pflegekraft oder aber Hausmeister) benötigt. Zu den (Familien-)Angehörigen zählen die Kinder des Vermieters, seine Eltern und Großeltern, die Schwiegerkinder und Schwiegereltern. Auch für Neffen und Nichten des Vermieters kann ein Eigenbedarfsanspruch begründet werden. Entferntere Verwandte müssen dagegen dem Vermieter persönlich nahestehen, um einen „Kündigungsgrund“ zu begründen.

Zu beachte ist, dass den vom Vermieter angemeldeten Wohnbedarf die Gerichte nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch überprüfen dürfen. Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung dann, wenn es  sich nicht um einen überhöhten, sondern erst um einen weit überhöhten Wohnbedarf handelt (so entschieden die BGH-Richter Az. VIII ZR 166/14). Wenn Sie eine Einschätzung zum Bestehen des Eigenbedarfs benötigen, wenden Sie sich an einen kompetenten Rechtsanwalt für Mietrecht, den sie auf rechtsanwalt.com finden.

2. Eigenbedarfskündigung erhalten, was tun?

Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, sollten Sie zunächst die Ruhe bewahren. Achten Sie auf die Form der Kündigung. Eine Eigenbedarfskündigung muss immer in Schriftform bei Ihnen eingehen. Eine lediglich verbale Mitteilung reicht nicht aus. Des Weiteren muss der Vermieter in seinem Schreiben zum Ausdruck bringen, aus welchem Grund die Kündigung ausgesprochen wird, für wen er die Räumlichkeiten benötigt (Begünstigter muss jedoch nicht namentlich benannt werden) und weshalb gerade die von Ihnen bewohnte Wohnung das „Objekt der Begierde“ ist. Schließlich muss die Kündigung vom Vermieter eigenhändig unterschrieben werden. Lassen Sie sich von einem kompetenten Anwalt beraten und nutzen Sie das Angebot der schriftlichen Rechtsberatung auf rechtsanwalt.com.

Der Eigenbedarf besteht nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB dann, wenn der Vermieter die Wohnfläche als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes (zum Beispiel eine Pflegekraft oder aber Hausmeister) benötigt. Zu den (Familien-)Angehörigen zählen die Kinder des Vermieters, seine Eltern und Großeltern, die Schwiegerkinder und Schwiegereltern. Auch für Neffen und Nichten des Vermieters kann ein Eigenbedarfsanspruch begründet werden. Entferntere Verwandte müssen dagegen dem Vermieter persönlich nahestehen, um einen „Kündigungsgrund“ zu begründen.

Zu beachte ist, dass den vom Vermieter angemeldeten Wohnbedarf die Gerichte nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch überprüfen dürfen. Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung dann, wenn es  sich nicht um einen überhöhten, sondern erst um einen weit überhöhten Wohnbedarf handelt (so entschieden die BGH-Richter Az. VIII ZR 166/14). Wenn Sie eine Einschätzung zum Bestehen des Eigenbedarfs benötigen, wenden Sie sich an einen kompetenten Rechtsanwalt für Mietrecht, den sie auf rechtsanwalt.com finden.

3. Welche Fristen muss ich bei der Kündigung beachten?

Die Frist bestimmt sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Die Mindestlänge beträgt drei Monate. Ab fünf Jahren Mietvertragsdauer verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate und ab acht Jahren auf neun Monate. Unabhängig davon können die Parteien (Mieter und Vermieter) den Vertrag einvernehmlich zu einem beliebigen Zeitpunkt beenden.

4. Wer trägt die Kosten des Umzuges und eventuelle Mehrkosten für die Miete?

Grundsätzlich muss der Mieter für seinen Umzug selbst aufkommen. Kündigt der Vermieter jedoch unberechtigt, ist er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Dann trägt er die Kosten des Umzugs und gegebenenfalls die Mehrkosten für die Miete. Nutzen Sie das Angebot der telefonischen Rechtsberatung und besprechen Sie ihren konkreten Fall mit einem Rechtsanwalt auf rechtsanwalt.com.

Eigenbedarf/Eigenbedarfskündigung

Quelle: fotolia.de/akf

Top-Fragen zum Thema Eigenbedarf/Eigenbedarfskündigung

Definition Eigenbedarf/Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter die Mieterwohnung für sich selbst, für eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Top-Tipps zum Thema Eigenbedarf/Eigenbedarfskündigung

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Eine Kündigung des Wohnraumvertrages ist oft ein Auslöser für emotionale Auseinandersetzungen. Dabei erfolgt der ganz überwiegende Teil aller Vermieterkündigungen wegen Eigenbedarfs. Das Gesetz erwähnt die Eigenbedarfskündigung im § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Der Vermieter ist zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn er die ihm gehörenden Räumlichkeiten für sich (auch als Zweitwohnsitz), einen Familienangehörigen oder einen zu seinem Haushalt Angehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Der (un-)begrenzte Interessentenkreis

Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert, für wen der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber dem Mieter aussprechen kann. Bestimmte Vermieter können ihre Kündigung nicht auf Eigenbedarf stützen, wie es sich aus der Definition des Begriffs „Eigenbedarf“ ergibt! Als Eigenbedarf beschreibt der Gesetzgeber in § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB das Interesse eines Vermieters, die ihm gehörenden Räumlichkeiten als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu nutzen. Ein solches Interesse können dabei nur natürliche Personen haben. Alleine sie können „wohnen“ oder „Familien- und Haushaltsangehörige“ haben.

Juristische Personen (z.B. eine GmbH, eine Aktiengesellschaft oder auch ein Verein) dagegen sind schlichtweg nicht in der Lage, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen. Dies ist auch dann der Fall, wenn ihre Gesellschafter, gesetzliche Vertreter oder ein Angestellter bzw. deren Angehörige eine im Eigentum der juristischen Person stehende Wohnung nutzen möchten.

Die dritte Gruppe von Personen bilden die sogenannten Personengesellschaften. Bei diesen empfiehlt sich eine differenzierte Betrachtungsweise. Während die Offenen Handelsgesellschaften (OHG) und die Kommanditgesellschaften (KG) ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen können, ist der Eigenbedarf eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) durchaus vorstellbar. Dabei kommt es darauf an, ob der Gesellschafter bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter der GbR war. Ist dies der Fall, kann die GbR selbst die Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Keine Rücksicht auf die entgegenstehenden Interessen des Mieters

Die Interessen des Vermieters sind bei der Entscheidung, ob ein Eigenbedarf vorliegt und eine wirksame Kündigung ausgesprochen wurde, nicht gegen die Belange des Mieters abzuwägen.

Das besondere Interesse des Mieters ist nur im Rahmen seines Widerspruchs gemäß § 574 BGB zu beachten.

Anfänglicher und vorhersehbarer Eigenbedarf

Gedenkt der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen, muss er zunächst darauf achten, dass nicht bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages für ihn absehbar war, dass er in naher Zukunft oder zu einem späteren Zeitpunkt die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen benötigen würde. Ist dies der Fall, muss der Vermieter den Mieter schon beim Vertragsschluss darauf hinweisen. Tut er dies nicht, verliert er seine Möglichkeit, wegen des bereits bei Vertragsschluss vorhandenen oder erkennbaren Eigenbedarfs zu kündigen. Ein solcher Ausschluss besteht jedoch nicht unbegrenzt. Nach Ablauf von fünf Jahren seit Mietbeginn wird die Kündigung wegen bereits bei Vertragsschluss erkennbaren Eigenbedarfs regelmäßig wieder als zulässig betrachtet.

Künftiger Eigenbedarf

Der Eigenbedarf darf auch nicht „zu spät“ vorliegen. Es ist erforderlich, dass der Grund bei Beendigung des Mietverhältnisses gegeben ist. Ist dies nicht der Fall, genügt es unter bestimmten Umständen, dass der Zustand des Eigenbedarfs mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft eintritt.

Eine Vorratskündigung, bei der der Eigenbedarf noch nicht sicher feststeht, ist stets unzulässig!

Top-Tipps zum Thema Eigenbedarf/Eigenbedarfskündigung für

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