Betriebskostenabrechnung 2024: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Die Betriebskostenabrechung verrechnet die Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie, des Grundstücks oder der Nebengebäude entstehen. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr, Hausmeister, Gartenpflege oder Versicherungen. Der Vermieter legt normalerweise Betriebskosten auf die Mieter um, sofern das im Mietvertrag steht. Die Höhe der laufenden Ausgaben hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Größe und dem Zustand der Wohnung, dem Verbrauch der Mieter sowie den regionalen Preisen.

Wie funktioniert die Abrechnung der laufenden Ausgaben?

Normalerweise werden sie einmal jährlich abgerechnet. Der Vermieter muss eine klare und verständliche Aufstellung erstellen, die alle Kostenarten, Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Berechnung des Mieteranteils und eine eventuelle Nachzahlung oder Gutschrift enthält. Die Aufstellung muss dem Mieter bis spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt werden. Für das Jahr 2022 muss die Aufstellung daher spätestens am 31. Dezember 2023 beim Mieter eingehen. Falls der Vermieter die vereinbarte Frist verpasst, darf er keinen zusätzlichen Betrag mehr berechnen.

Was sollen Mieter machen, wenn sie an der Genauigkeit der Betriebskostenabrechnung zweifeln?

Wenn ein Mieter denkt, dass die Betriebskostenabrechnung unrichtig oder überhöht ist, kann er zuerst den Vermieter verständigen und um eine Korrektur oder eine Erklärung bitten. Er kann auch verlangen, die Originalbelege einzusehen oder eine Kopie davon zu bekommen. Wenn der Vermieter nicht reagiert oder sich weigert, kann der Mieter die Zahlung ablehnen oder unter Vorbehalt leisten. Er kann auch eine Minderung der Miete verlangen oder eine Klage vor dem Amtsgericht einreichen. Dabei sollte er jedoch beachten, dass er innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung handeln muss. Andernfalls gilt die Abrechnung als anerkannt.

Wo finde ich weitere Informationen zum Thema Betriebskostenabrechnung?

Für weitere Informationen zum Thema Betriebskostenabrechnung können Sie sich an folgende Quellen wenden:

• Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 556 BGB regelt die Grundlagen der Betriebskostenabrechnung.
• Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält eine Aufstellung der umlagefähigen Betriebskostenarten.
• Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) gibt Auskunft über aktuelle Urteile zu Fragen der Betriebskostenabrechnung.
• Die Rechtsnews von rechtsanwalt.com informieren Sie über aktuelle Entwicklungen und Tipps zum Mietrecht.

Was zählt zu den Betriebskosten?

Die Betriebskostenverordnung besteht lediglich aus zwei Paragrafen. Während der erste Paragraf eine begriffliche Definition vornimmt, sind im zweiten Paragrafen die Betriebskosten (nicht abschließend) aufgezählt:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (insbesondere die Grundsteuer)
2. die Kosten der Wasserversorgung,
3. die Kosten der Entwässerung,
4. die Heizkosten (Heizkostenabrechnung),
5. die Kosten der Warmwasserversorgung,
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen,
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
10. die Kosten der Gartenpflege,
11. die Kosten der Beleuchtung (z. B. Flure, Treppenhäuser, Kellerräume)
12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
14. die Kosten für den Hauswart, bzw. Hausmeister,
15. die Kosten der Breitband-/Antennenversorgung,
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege und
17. sonstige Betriebskosten (Betriebskosten,  die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind, z.B. Reparaturen).

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Auf diese Definition greift auch die Betriebskostenverordnung zurück, schränkt jedoch ein: Verwaltungskosten und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten sondern gehören gemeinsam mit diesen zur Gruppe der Bewirtschaftungskosten. Hierzu sind auch Abschreibungen und das Mietausfallwagnis zu zählen.

Regelungen zur Betriebskostenabrechnung

Grundsätzlich muss der Mieter die Betriebskosten (Nebenkosten) nicht bezahlen, es sei denn, dass dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Die Zahlung der Betriebskosten wird in der Regel als Vorauszahlung durch den Mieter vereinbart. I.d. R. wird der Vermieter alle Betriebskosten auf die Mieter umlegen, entsprechend der jeweiligen Wohnfläche. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Ist nach dem Abrechnung noch ein Guthaben des Mieters übrig, weil er zu viel an Vorauszahlungen geleistet hat, so ist der Guthabenbetrag an den Mieter zu überweisen. Sind die Betriebskosten höher als die Vorauszahlungen gewesen, so muss der Mieter eine Nachzahlung leisten. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist durch den Vermieter jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zuzustellen. Versäumt der Vermieter diese Frist, so kann er Nachzahlungsansprüche gegen den Mieter danach nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Für Guthaben des Mieters gilt diese Regelung nicht. Ist der Mieter der Meinung, die Abrechnung sei fehlerhaft, so hat er dies dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Versäumt der Mieter diese Frist, so kann er Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

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