Umlage der Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch

Im zugrundeliegenden Fall klagten zwei Wohnungseigentümer den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Jahresabrechnung an. Ihm warfen die Kläger vor, dass er bei den Warmwasser- und Heizkosten die geleisteten (Abschlags-) Aufwendungen an den Energieversorger in die Abrechnung einstellte und diese dann auf die Kläger umlegte, anstelle der wirklich angefallenen Verbrauchskosten. Die klagenden Wohnungseigentümer vertraten die Ansicht, dass der Verwalter nach Verbrauch abzurechnen hat. Das Landgericht Landau in der Pfalz entschied zugunsten der Kläger.

Auflistung aller Geldflüsse in der Gesamtabrechnung

Die übrigen Wohnungseigentümer legten gegen diese Entscheidung Revision ein, da sie die Abrechnung als korrekt ansahen. Diese Revision war teilweise erfolgreich. Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass in der Jahresabrechnung alle geleisteten Aufwendungen aufzuführen sind, die etwas mit der Brennstoffanschaffung zu tun haben. Der Verwalter steht in der Pflicht, alle Einnahmen und Ausgaben so aufzulisten, dass sie für den Wohnungseigentümer leicht verständlich sind. Dies ist eben nur dann der Fall, wenn alle tatsächlichen Einnahmen und sonstige Geldtransfers in der Gesamtabrechnung genannt werden.

Tatsächlicher Verbrauch in den Einzelabrechungen

Was die Einzelabrechnungen betrifft, so legt die Heizkostenverordnung eine “verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten” fest. Aus diesem Grund sind bei den Einzelabrechnungen die Ausgaben für den wirklich verbrauchten Brennstoff entscheidend. Die daraus resultierenden Abweichungen zwischen Einzel- und Gesamtabrechnung müssen vom Verwalter in der Abrechnung eingängig erläutert werden. Im zugrundeliegenden Fall war die Gesamtabrechnung also fehlerfrei, die Einzelabrechnungen jedoch nicht, da diesen nicht der wirkliche Verbrauch zugrunde lag. Also müssen die Einzelabrechnungen neu angefertigt werden.

• Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 17. Februar 2012; AZ: V ZR 251/10