Wohnungseigentumsrecht
- Informationen
Abgrenzung des Wohnungseigentumsrecht zum Mietrecht
Obwohl das Wohnungseigentumsrecht und das Mietrecht sehr eng miteinander in Verbindung stehen, sind sie im juristischen Sinne unabhängig voneinander. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält Verordnungen, Gesetze und andere Regelungen, die das Wohnungseigentumsrecht betreffen.
Das Wohnungseigentumsrecht enthält Vorschriften, die sich auf das Eigentum einer einzelnen Wohnung beziehen. Begründung erhält das Wohnungseigentumsrecht durch den Eintrag in das Grundbuch. Durch diese Eintragung bekommt jede Wohnung ein so genanntes Grundbuchblatt. Mit diesem kann die Wohnung dann, laut Wohnungseigentumsrecht, verschenkt, belastet oder verkauft werden.
Die drei Bestandteile des Wohnungseigentumsrecht
Rechtlich gesehen, beinhaltet das Wohnungseigentumsrecht drei Bestandteile, die untrennbar miteinander in Verbindung stehen. Die erste Komponente des Wohnungseigentumsrecht ist das Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. Als Miteigentumsanteil gilt, gemäß des Wohnungseigentumsrecht, hauptsächlich das Grundstück und dessen Zubehör. Der zweite Bestandteil des Wohnungseigentumsrecht ist das Mitgliedschaftsrecht innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, das jedem Wohnungseigentümer das Recht gewährt, die Verwaltung der Gemeinschaft zusammen mit den Miteigentümern zu regeln. Als drittes beinhaltet das Wohnungseigentumsrecht das Sondereigentum an bestimmten Räumen der Wohnung. Dieses Sondereigentum kann sich in einem Reihenhaus, einem Doppelhaus, einem Mehrfamilienwohnhaus oder einer Mehrhausanlage befinden.
Rechtliche Regelungen im Wohnungseigentumsrecht
Rechtlich gesehen, beruht das Wohnungseigentumsrecht darauf, dass der Besitz am Grundstück durch die Menge der existierenden Wohnungen in einer Teilungserklärung geteilt wird. Jedem potenziellen Wohnungseigentümer wird nun ein Miteigentumsanteil übertragen. Dieser Anteil wird zu einer eigenständigen Immobilie, die, laut Wohnungseigentumsrecht, separat im Grundbuch erfasst wird. Das Wohnungseigentumsrecht bestimmt somit also, dass eine Eigentumswohnung veräußert, beliehen oder belastet werden kann, unabhängig von den anderen Wohnungen. Selbst eine mögliche Zwangsversteigerung hat keinerlei Auswirkungen auf die anderen Wohnungseigentümer. Laut Wohnungseigentumsrecht besteht auch die Möglichkeit, dass das Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht für gewisse Bereiche verknüpft wird. Ein Beispiel dafür sind Parkplätze für PKWs.
Das Wohnungseigentumsgesetz
Ausführliche Vorschriften zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum sind im Wohnungseigentumsgesetz enthalten. Zudem regelt das Wohnungseigentumsgesetz die Verwaltung des Wohnungseigentums, die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander und die Besonderheiten für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum.
Die Teilungserklärung im Wohnungseigentumsrecht
Die Teilungserklärung muss durch einen Notar beglaubigt werden. Zudem muss die Teilungserklärung, wie es das Wohnungseigentumsrecht vorsieht, Pläne des ganzen Gebäudes und eine textliche Beschreibung der einzelnen Wohnungen enthalten. Die Gemeinschaftsordnung, die der Teilungserklärung zugehört, dient der Regelung des Innenverhältnisses der Eigentümer. Dem Wohnungseigentumsrecht zufolge, müssen die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung beim Grundbuchamt hinterlegt werden. Zudem sind beide verbindlich, weshalb sie lediglich durch eine Vereinbarung geändert werden können.
Der Einräumungsvertrag im Wohnungseigentumsrecht
Das Wohnungseigentumsrecht sieht vor, dass der Einräumungsvertrag notariell beglaubigt sein muss. Eine solche vertragliche Einräumung ist dann wichtig, wenn viele Parteien Eigentümer des Gebäudes oder Grundstückes sind, das separiert werden soll. Beispielhaft für einen solchen Vertrag ist eine Erbengemeinschaft, welcher nach einem Todesfall ein Mehrfamilienhaus überschrieben wird. Da die verschiedenen Parteien unterschiedliche Interessen verfolgen, wird jeder Person ein Sondereigentum an der Wohnanlage vertraglich zugesichert. Dadurch steht es jedem frei, wie er mit dem neu gewonnenen Eigentum umgehen möchte.
Verschiedene Eigentumsformen im Wohnungseigentumsrecht
Das Wohnungseigentumsrecht sieht eine Trennung des Eigentums in drei verschiedene Kategorien vor: Das Wohnungseigentum, das Teileigentum und das Sondereigentum.
Das Wohnungseigentum im Wohnungseigentumsrecht
Laut Wohnungseigentumsrecht beinhaltet das Wohnungseigentum eine abgeschlossene Wohnung, sowie die zugehörigen Nebenräume. Die betroffenen Räumlichkeiten sind in der Teilungserklärung genannt und in den Grundrissplänen eingezeichnet. Das Wohnungseigentum ist eine der wichtigsten Anlagearten, die es in Deutschland gibt, da es zum einen eine Kapitalanlage darstellt, die sehr sicher vor der Inflation ist, und zum anderen als eine gute Form der Altersvorsorge gilt.
Das Teileigentum im Wohnungseigentumsrecht
Unter Teileigentum wird, nach Wohnungseigentumsrecht, eine spezielle Art des Sondereigentums verstanden, das sich auf Räumlichkeiten bzw. Gebäude bezieht, welche nicht zum Wohnzweck verwendet werden. Diese Räumlichkeiten und Gebäude sind beispielsweise Garagen, Kellerräume oder Verkaufsräume. Es ist umso wichtiger, dass das Teileigentum nur zum vorgesehenen Zweck verwendet wird, weil meist viele Personen Anteile davon besitzen. Ganz besonders wichtig im Bezug auf das Wohnungseigentumsrecht ist dies bei Eigentumswohnungen, speziell bei Vereinbarungen der Mieter bezüglich der Reinigung des Treppenhauses.
Das Sondereigentumsrecht im Wohnungseigentumsrecht
Unter dem Sondereigentum wird, gemäß des Wohnungseigentumsrecht, das Alleineigentum an den Räumlichkeiten einer Wohnung verstanden. Das Sondereigentum steht immer in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am Eigentum der Gemeinschaft. Welche Räumlichkeiten zum Sondereigentum zählen, legt das Wohnungseigentumsrecht im Einräumungsvertrag oder in der Teilungserklärung fest. Wichtig zu erwähnen ist, dass nicht alle Räume sondereigentumsfähig sind, da diese, gemäß Wohnungseigentumsrecht, zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen müssen.
Das Gemeinschaftseigentum im Wohnungseigentumsrecht
Laut Wohnungseigentumsrecht sind unter dem Gemeinschaftseigentum Gebäudeabschnitte zu verstehen, die von der Gemeinschaft genutzt werden. Beispiele hierfür sind das Grundstück, die Treppen, die Haustechnik und die Wohnungstrennwände. Zudem zählen, gemäß des Wohnungseigentumsrecht, zum Gemeinschaftseigentum auch finanzielle Mittel, wie beispielsweise Instandhaltungsrücklagen, die über die Jahre angespart wurden. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernimmt generell die Gemeinschaft. Das Wohnungseigentumsrecht erlaubt jedoch auch, dass ein Verwalter auf bis zu fünf Jahre ernannt werden kann.
Sondernutzungsrechte des Wohnungseigentumsrecht
Gemeinschaftseigentum kann durch spezielle Sondernutzungsrechte, die das Wohnungseigentumsrecht vorsieht, einem Teil- oder Sondereigentum zugeschrieben werden. Dem Berechtigten ist es demnach gestattet, über die jeweiligen Gebäude selbständig zu verfügen, das heißt, ohne Rücksicht auf die anderen Eigentümer. Beispiele, bei denen dies häufiger vorkommt, sind Balkone, PKW-Stellplätze oder Kellerräume. Das Wohnungseigentumsrecht besagt, dass die Kosten für die Bewirtschaftung dem Berechtigten zur Last fallen, sofern dies in der Teilungserklärung festgelegt wurde. Ansonsten tragen alle Eigentümer die Kosten, wie das Wohnungseigentumsrecht besagt.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwaltungsbeirat im Wohnungseigentumsrecht
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus der Gemeinschaft aller Eigentümer. Das oberste Organ der Verwaltung bildet die Wohnungseigentümerversammlung. Diese Versammlung ist durch das Wohnungseigentumsrecht dazu berechtigt, einen Verwalter zu ernennen, der Wirtschaftspläne erstellt, Eigentümerversammlungen führt und Jahresabrechnungen aufstellt.
Zudem ist es den Wohnungseigentümern durch das Wohnungseigentumsrecht gestattet, einen Verwaltungsbeirat zu bestimmen. Dieser Beirat muss aus drei Wohnungseigentümern gebildet werden, wobei es einen Vorsitzenden und zwei Beisitzer gibt. Der Verwalter ist von der Ernennung zum Beiratsmitglied ausgeschlossen. Aufgabe des Verwaltungsbeirats ist die Kontrolle und die Unterstützung des Verwalters. Im Sinne des Wohnungseigentumsrecht soll er beratend zwischen Eigentümern und Verwalter vermitteln und den Wirtschaftsplan, die Abrechnungen oder auch die Kostenvoranschläge überprüfen.
Alltagsbeispiele zum Wohnungseigentumsrecht
Das Wohnungseigentumsrecht besagt, dass die Wohnungseigentümer nicht gesamtschuldnerisch haften. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Versorgungsvertrag abgeschlossen hat, ist es einem Versorgungsunternehmen nach geltendem Wohnungseigentumsrecht nicht gestattet, einzelne Wohnungseigentümer als Vertragspartner anzusehen. Somit ist allein die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung verpflichtet.
Ein weiteres Beispiel zum Wohnungseigentumsrecht betrifft die nicht erlaubte, eigenmächtige Erweiterung der Gartenfläche. Durch Garten-Sondernutzungsrechte soll die räumliche Aufteilung des gemeinschaftlichen Gartens geregelt werden. Dieses Sondernutzungsrecht für jeden Eigentümer wird, laut Wohnungseigentumsrecht, in der Teilungserklärung festgehalten. Somit erhält jeder einen alleinigen Nutzungsanspruch auf die bezeichneten Gartenflächen. Dem Eigentümer ist es jedoch nicht gestattet, sein Nutzungsrecht auszudehnen, indem er beispielsweise bauliche Maßnahmen oder Anpflanzungen durchführt. Sollte ein Eigentümer dieser Vorschrift des Wohnungseigentumsrecht zuwiderhandeln, können die anderen Eigentümer die Unterlassung bzw. die Herausgabe fordern. Zudem kann, laut Wohnungseigentumsrecht, ein Ordnungsgeld verhängt werden.
Wie verhält es sich mit Fenstern im Wohnungseigentumsrecht? Zählen diese zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum? Generell ist es so, dass sowohl Fensterverglasungen als auch Fensterrahmen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, da sie Fassadenbestandteile sind. Auch Außenjalousien und Rolläden sind, laut Wohnungseigentumsrecht, dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen. Lediglich die Rolladengurte und die an der Innenseite befindliche Zugvorrichtung zählen zum Sondereigentum. Nichtsdestotrotz besteht die Möglichkeit durch eine Vereinbarung, die Kosten für die Instandhaltung von Einzelteilen auf den jeweiligen Wohnungseigentümer zu übertragen. Wer die Kosten für diverse Instandhaltungsarbeiten übernehmen muss, regelt das Wohnungseigentumsrecht in der Teilungserklärung.
Aus diesem Grund erscheint es sinnvoll, dass angehende Wohnungseigentümer genügend Informationen einholen, welche Vorschriften für das Gebäude gelten, um bereits vorab den Zustand der Fenster überprüfen zu können und mit dem aktuellen Besitzer über eine eventuelle Mängelbeseitigung zu verhandeln. Zudem erweist es sich in vielen Fällen als nützlich einen Experten im Bereich Wohnungseigentumsrecht zu Rate zu ziehen.
- Juristische Fachbeiträge
-
Fachbeiträge zum Rechtsgebiet Wohnungseigentumsrecht
