Mietrecht
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Das BGB als Grundlage des Mietrechts
Das Mietrecht umfasst alle Bestimmungen, die das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter regeln. Im Mittelpunkt dieser Beziehung steht ohne Frage der Mietvertrag. In ihm sind – so sieht es das Mietrecht vor – sämtliche Rechte und Pflichten einerseits des Mieters und andererseits des Vermieters festgehalten. Wichtige Grundlagen des deutschen Mietrecht liefert das Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). In ihm finden sich zahlreiche relevante das Mietrecht betreffende Regelungen. Was kann ich überhaupt vermieten, was lässt hier das Mietrecht zu? Generell kann jeder Gegenstand im Rahmen des Mietrecht vermietet werden. Die Mehrzahl der Mietverträge regeln auf Grundlage des Mietrecht die Rechte und Pflichten bei der Überlassung von Wohnraum.
Regelungen im Mietrecht
Im Mietrecht ist beispielsweise geregelt, unter welchen Bedingungen die Miete wegen Mängeln in einer Mietwohnung gekürzt werden kann. Außerdem hilft das Mietrecht, wenn aus dem Mietvertrag nicht klar hervorgeht, ob Sie als Mieter die Pflicht haben, bei Auszug zu renovieren. Wenn Sie Mieter sind, lohnt sich ein Blick in das Mietrecht, wenn Sie beispielsweise wissen müssen, ob und in welcher Höhe Sie Schadensersatz wegen unsachgemäßer Nutzung Ihrer Mietwohnung verlangen können.
Der Mietvertrag
Der Mietvertag, der basierend auf dem Mietrecht als Rechtsform der Begründung eines Mietverhältnisses zu verstehen ist, kommt dann zustande, wenn sich Mieter und Vermieter einig sind über die grundlegenden Elemente des Vertrags. Das heißt, es muss entsprechend dem aktuellen Mietrecht vor allem klar sein, um welche Mietsache es genau geht, wann das Mietverhältnis beginnen soll und natürlich auch, welche Höhe die Miete betragen soll.
Das Mietrecht schreibt nicht zwingend vor, dass ein Mietvertrag schriftlich erfolgen muss. Auch ein mündlicher Mietvertrag ist nach dem Mietrecht möglich. Bei einem mündlichen Mietvertrag für eine Wohnung, für die ein bestimmter Mietzeitraum von mehr als einem Jahr angedacht ist, sieht das Mietrecht allerdings vor, dass dieser Mietvertrag lediglich auf unbestimmte Zeit zustande kommt.
Empfehlenswert ist in jedem Fall der schriftliche Abschluss eines Mietvertrags über eine Wohnung oder einen Gewerberaum, basierend auf den Vorgaben durch das Mietrecht. So kann später genau festgestellt werden, welche hinsichtlich des Mietrecht wichtigen Aspekte des Mietverhältnisses geregelt sind und welche nicht. Die meisten Mieter machen Gebrauch von sogenannten Formularmietverträgen, welche den Regelungen im Mietrecht entsprechen. Für den Mieter bieten sie den Vorteil, eine Benachteiligung durch den Mieter, den stärkeren Vertragspartner, und dessen diktierte allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) trotz Übereinstimmung mit dem Mietrecht zu verhindern. Für die Kündigung eines Mietvertrags verlangt das Mietrecht ausdrücklich die schriftliche Form.
Pflichten des Vermieters und Rechte des Mieters
In der Anpreisung einer Mietwohnung oder eines anderen zu vermietenden Gegenstands muss der Vermieter wahre Angaben (festgelegt im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht) über den Standort und den Zustand des Mietobjekts machen. Ebenso verlangt das Mietrecht, dass bei einer eventuellen Besichtigung keine unzutreffenden Aussagen, z.B. über das Alter und die letzte Renovierung oder Sanierung einer Mietwohnung gemacht werden dürfen. Mit dem Mietvertrag überlässt der Mieter dem Vermieter entsprechend dem Mietrecht das betreffende Objekt zum Gebrauch. Aus diesem Grund ist im Mietrecht auch von der Gebrauchsüberlassung die Rede. Diese gilt bei Wohnung laut Mietrecht ebenso für die mit dem Mieter gemeinsam im Haushalt lebenden Personen. Auch wenn der Mietvertrag für eine Wohnung bereits abgeschlossen ist, schreibt das Mietrecht dem Mieter das Recht zu, bestimmte Räume Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Eine Ausnahme sieht das Mietrecht dann vor, wenn dem Vermieter die Überlassung – sei es auch subjektiven oder objektiven Gründen – nicht zumutbar ist. Das Mietrecht lässt nicht zu, dass dieser Anspruch bei Vermietung von Wohnraum auch durch eine vertragliche Klausel entzogen werden kann.
Wenn der gemietete Gegenstand bei der Übergabe Beschädigungen oder Mängel aufweist oder wenn diese später entstehen, reduziert sich der Mietanspruch gemäß dem Mietrecht relativ zum einwandfreien Mietobjekt. Das Mietrecht spricht dem Mieter in diesem Fall das Recht zu, nachdem er auf den Mangel aufmerksam gemacht hat, die Höhe der Miete im jeweiligen Verhältnis zu kürzen. Trägt der Mieter selbst die Schuld für den mangelhaften Zustand der Mietsache, muss er auch dann nicht für den Mangel aufkommen, wenn er die Mietsache vertragsgemäß benutzt hat. Das Mietrecht sieht vor, dass der Vermieter z.B. die Mietwohnung ohne jegliche Mängel überlässt.
Schönheitsreparaturen
Was steht in den Gesetzestexten des Mietrecht bezüglich sogenannter Schönheitsreparaturen? Nichts Genaues, lautet die Antwort bei Betrachtung des Mietrecht. Urteile aus dem Bereich des Mietrecht haben aber deutlich gemacht, dass der Vermieter die Verpflichtung zu „Schönheitsreparaturen“ (das heißt zu notwendigen Malerarbeiten) auf den Mieter abschieben kann. Müssen die Teile einer Wohnung erneuert oder repariert werden, die (wie beispielsweise ein Lichtschalter) überwiegend vom Mieter genutzt werden, kann der Mieter nach dem Mietrecht auch hier verpflichtet werden, die Kosten zu übernehmen. Allerdings ist im Mietrecht für die Höhe der Kosten hierbei eine Höchstgrenze festgelegt. Möchte der Mieter das Objekt modernisieren oder neuen Wohnraum schaffen, bietet das Mietrecht dem Mieter keine Möglichkeit dagegen vorzugehen. Nach dem Auslaufen oder der (vorzeitigen) Beendigung eines Mietvertrags für eine Wohnung erhält der Vermieter nach Willen des Mietrecht mangelfrei zurück. Sind für die Herstellung diesen Zustands Arbeiten nötig, bietet das Mietrecht dem Mieter keine Möglichkeit dagegen vorzugehen, er muss die entsprechenden Maßnahmen generell erdulden.
Wohnungseigentum
Was ist unter dem Begriff Wohnungseigentum innerhalb des Terminus „Mietrecht“ zu verstehen? Bei Wohnungseigentum handelt es sich um das Sondereigentum an einer Wohnung. Das Wohnungseigentum ist stets mit dem Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden sowie mit Teilen des Gebäudes, die gemeinsam benutzt werden. Gebäudeteile wie Büroräume, die nicht zum Wohnen genutzt werden wird im Mietrecht als Teileigentum bezeichnet. Juristisch wird Wohnungseigentum im Mietrecht wie das Eigentum an Grundstücken behandelt. Das Mietrecht und sieht zwei Möglichkeiten vor, wie Wohnungseigentum entstehen kann. Entweder kann bisheriges Alleineigentum an einem Grundstück geteilt werden oder es kommt ein Vertrag der Miteigentümer zustande und es erfolgt eine Eintragung im Grundbuch. Das Mietrecht verlangt, dass solch ein Vertrag von einem Notar beurkundet wird. Bezüglich des Zeitpunkts des Vertragsabschlusses macht das Mietrecht keine strengen Vorgaben, denn er kann zum Beispiel schon dann abgeschlossen werden, wenn das Gebäude noch gar nicht steht.
Wo sich mehrere Wohnungseigentümer beispielsweise eine Eigentumswohnung teilen, sind Konflikte vorprogrammiert. Das Mietrecht versucht diesen so weit wie möglich vorzubeugen, indem es zum Beispiel besagt, dass Sondereigentum nur dann entstehen sollte, sofern die Wohnungen oder andere Räume voneinander getrennt sind. Das Mietrecht spricht hier von dem sogenannten Abgeschlossenheitserfordernis.
Was besagt das Mietrecht bezüglich einer Rechnung eines Handwerkers, der Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum durchgeführt hat? Da das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft dem Wohnungseigentümer gehört, haftet jeder Wohnungseigentümer für sämtliche Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Das Mietrecht besagt, dass die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft sowohl gerichtlich klagen kann als auch vor Gericht Anklage gegen sie erhoben werden kann.
Gestattet es das Mietrecht, dass ein Miteigentümer von der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft ausgeschlossen wird? Jein, lautet hier die Mietrecht Antwort. Den Ausschluss eines Miteigentümers lässt das Mietrecht nur zu, wenn dieser Pflichten der Gemeinschaft so stark verletzt hat, dass für die anderen Mitglieder eine Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar wäre.
Wenn Sie ein Anliegen auf dem Gebiet des Mietrecht haben, beispielsweise ein mietrechtliches Problem mit Nebenkosten, Bagatellreparaturen, Schimmel in der Mietwohnung oder Fragen bezüglich eines Staffelmietvertrags, einem Mietspiegel oder zum Thema Zwangsräumung und Dauerwohnrecht, empfiehlt es sich einen Experten aufzusuchen, der zahlreiche Erfahrungen im Mietrecht vorweisen kann.
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