Baurecht
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Basisinformationen zum Baurecht
Das Baurecht umfasst die Gesamtheit der Regelungen die das Bauen sowie die Rechte und Pflichten von Architekten betreffen. Zumeist sind die Bestimmungen im Baurecht dem öffentlich-rechtlichen Bereich zuzuordnen, sie können aber ebenso privatrechtlicher Natur sein. Gespeist wird der öffentliche Teil des Baurecht in erster Linie durch Landesgesetze, die beispielsweise Bauordnungen und die Bauaufsicht zum Gegenstand haben und ebenso durch Bundesgesetze, die Bestandteil des Baurecht sind. Hierbei spielt das Baugesetzbuch für das Baurecht eine wichtige Rolle. Dort sind zum Beispiel das Bauplanungsrecht und die Baunutzungsverordnung, die ebenso zum Baurecht gehören, verankert. Gesetze zum Wohnungsbau und zur Raumordnung sind dem eigentlichen Baurecht nicht zuzuordnen. Zu den privatrechtlichen Bestandteilen des Baurecht zählt besonders das Nachbarrecht. Dieses erlaubt dem Eigentümer, mit seiner Sache beliebig zu verfahren und dabei jeden Dritten ausschließen zu können. Gleichzeit enthält dieser Teil des Baurecht auch Vorschriften, die eher als „nachbarschützend“ zu bezeichnen sind.
Die „Baufreiheit“ im Baurecht
Für einen Grundstücksbesitzer kann der erste Teil des Begriffs Baurecht auch einfach so viel wie „Baufreiheit“ bedeuten. Gemeint ist, dass es ihm nach dem Baurecht grundsätzlich freigestellt ist, was er wie auf seinem Grundstück baut oder nicht baut. Angesichts des Wunschs von Städten und Gemeinden auf eine strukturierte bauliche Entwicklung der Flächen ist die Baufreiheit im Baurecht aber stark eingeschränkt. Die möglichen Einschränkungen, die im Baurecht formuliert sind, können entweder zumutbar sein ohne dass der Eigentümer einen Anspruch auf Entschädigung hat. Oder: Die Einschränkungen übertreten die durch das Grundgesetz geschützten Schranken des Eigentums. In diesem Fall spricht das Baurecht eine Entschädigung zu, deren Höhe im Einzelfall bestimmt werden muss.
Die Baupflicht im Baurecht
Außerdem kennt das Baurecht auch eine Baupflicht. Beispielsweise ist ein Hauseigentümer durch das Baurecht und Architektenrecht verpflichtet, Mängel am Gebäude zu beseitigen. Wenn Sie als Mieter also davon ausgehen, dass Ihr Vermieter notwendige Arbeiten am Haus durchzuführen hat, empfiehlt es sich, einen Experten für Baurecht zu konsultieren. Dieser kann Sie beraten und feststellen, welche Mängel der Vermieter nach dem Baurecht beseitigen muss.
Der Bauvertrag im Baurecht
Wichtiges Element im Baurecht ist der Bauvertrag. Dieser wird zwischen dem Bauherrn und dem Unternehmer (Auftragnehmer) geschlossen. Definitorisch ist der Bauherr im Baurecht und Architektenrecht als rechtlich und wirtschaftlich verantwortlicher Auftraggeber bei der Umsetzung von Bauvorhaben zu verstehen. Als Bauherr im Sinne des Baurecht gilt, wer (ganz gleich ob im eigenen Namen oder auch für eigene oder fremde Rechnung) ein Bauvorhaben vorbereitet oder durchführt oder vorbereiten oder ausführen lässt. Im Bauvertrag, der sich auf das Baurecht stützt, wird die Erbringung von Bauleistungen vereinbart.
Unter Bauleistungen sind im Allgemeinen, nicht nur im Rahmen des Baurecht, alle Leistungen zu verstehen, die der Herstellung, der Instandsetzung und -haltung, der Änderung oder dem Abriss von Bauwerken dienen. Das Baurecht schreibt den Vertragspartner nicht vor, dass der Bauvertrag schriftlich geschlossen werden muss. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, den Bau ohne Mängel zu errichten. Der Bauherr ist verpflichtet - so sieht es das Baurecht vor -, die vereinbarte Vergütung zu entrichten. Außerdem muss er laut deutschen Baurecht den Bau abnehmen, sofern er keine Mängel aufweist. Liegen nur unwesentliche Mängel vor, kann er sich auf diese Regelung im Baurecht nicht berufen und die Abnahme nicht verweigern. Weist der Bau tatsächlich gewichtige Mängel auf, erlaubt ihm das Baurecht einen entsprechenden Teil der Summe nicht zu zahlen, bis die Mängel beseitigt sind. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt es das Baurecht sogar zu, dass der Bauherr vom Bauvertrag zurücktreten oder die Vergütung endgültig mindern kann.
Kritik am Baurecht
Kritiker bemängeln, dass das Baurecht und insbesondere das Bauvertragsrecht nicht imstande sind, mit rechtlichen Formulierungen die Vorgänge auf der Baustelle sinnvoll, d.h. dem Gegenstand entsprechend, zu regeln. Das Baurecht konzentriert sich darauf, die wechselseitigen Beziehungen zwischen den beiden Vertragsparteien zu regulieren. Um die vielfältigen Beziehungen besser fassen zu können, wird im Baurecht versucht, die verschiedenen Akteure in eine zweiseitige Vertragsbedingung einzugliedern. Kritikern dieses Aspekts des Baurecht zufolge, stößt dieser Versuch in der Praxis aber immer wieder an seine Grenzen.
Nach deutschem Baurecht erbringt ein beauftragter Architekt keine Bauleistung. Sein sich auf das Baurecht stützender Architektenvertrag sieht vielmehr Planungsleistungen und Leistungen der Bauüberwachung vor. Die Details sind nicht im Baurecht, sondern im Architektenrecht geregelt. Es ist über eine ganze Reihe von Rechtsvorschriften verstreut. Aus diesem Grund findet sich das Baurecht und Architektenrecht nicht in einem einheitlichen Gesetzbuch. Zum Architektenrecht als Teil des Baurecht und Architektenrecht gehören zum Beispiel das Architektenberufsrecht, das Architektenurheberrecht, das Honorarrecht oder das Architektenvertragsrecht.
Beispielhafte Fälle im Baurecht
Um einen konkreten Einblick in das Baurecht zu geben, werden im Folgenden beispielhaft zwei tatsächliche Fälle im Baurecht vorgestellt. Im ersten geht es um die bereits angesprochene Minderung aufgrund von geringfügigen Mängeln. Im konkreten Baurecht Fall mussten die Richter entscheiden, ob Mängel an einem Bodenbelag in einem Wohnhaus, die kaum wahrnehmbar und als geringfügig einzustufen sind, eine Minderung des Werklohns rechtfertigen. Der Bauherr beanstandete einen unebenen Boden im Dachgeschoss des Gebäudes. Ein Sachverständiger für Baurecht wurde eingeschaltet. Dieser stellte fest, dass in der Tat eine Neigung des Bodens messbar war. Dieser Mangel im Sinne des Baurecht sei allerdings nicht sichtbar gewesen und hätte auch keine Nachteile für die Nutzung des Bodens zur Folge gehabt. Diese für das Baurecht relevante Gegebenheiten, hielten die Baurecht Richter nicht für ausreichend, um einen Anspruch auf Minderung zu rechtfertigen. Experten für Baurecht erklären, dass sich ein solcher Anspruch an jenen Kosten ausrichtet, die zur Mangelbeseitigung nötig sind. Weil die kostenintensive, nachträgliche Ausbesserung des Missstands aber nicht im Verhältnis zu der Beeinträchtigung steht, die sich durch Mangel ergibt, kann das Bauunternehmen die Leistung im Einklang mit dem Baurecht verweigern.
Liegt ohne Frage ein einschränkender Mangel bei einer der Ausführung einer Bauleistung im Sinne des Baurecht vor, stellt sich die Frage, in welchem Maße dem Bauherrn die Möglichkeit gegeben werden muss, die Mängel nachzubessern. Damit beschäftigt sich das zweite Fall-Beispiel aus dem Baurecht. Der konkrete Fall berührt öffentliches Baurecht, denn es geht um die Sanierung eines städtischen Hallen- und Freibades, dessen Becken mit einem speziellen Belag behandelt werden sollte. Nachdem der Auftraggeber das erste Mal auf die Mängel hinwies, besserte das beauftragte Unternehmen nach. Ersterer war allerdings immer noch nicht zufrieden und wollte die Bauleistung nicht abnehmen. Stattdessen startete er ein Verfahren, um im Sinne des Baurecht Beweise vorlegen zu können. Der Baurecht Sachverständige stellte Mängel im Sinne des Baurecht fest, welche von einem neuen Unternehmer bestätigt wurden. Der erste Handwerker wurde kein zweites Mal um eine Mangelbeseitigung gebeten. Von ihm wurde allerdings unter Berufung auf das Baurecht die Zahlung der erfolgreichen Nachbesserung verlangt. Dagegen wehrte er sich in einem Verfahren des Baurecht und machte geltend, man hätte ihn nochmals zur Beseitigung der Mängel auffordern müssen. Mehrere Instanzen in dem Baurecht Fall waren anderer Meinung und gaben dem Bauherrn Recht. Festzuhalten bleibt, dass ein zweiter Nachbesserungsversuch zugestanden werden kann, dies nach der Auslegung des Baurecht allerdings nicht Pflicht ist.
Insgesamt ist zu sagen, dass es im Baurecht häufig auf Details im konkreten Fall ankommt. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, bei allen Angelegenheiten, die das Baurecht, frühzeitig einen Experten für Baurecht heranzuziehen.
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