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Kündigung

Kündigung des Mietverhältnisses

Der Mieter kann jederzeit ohne Angaben von Gründen mit den gesetzliche Fristen kündigen. Zurzeit betragen die gesetzlichen Fristen in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und zwölf Monaten (Stand März 2001). Die Kündigungsfrist für Mieter wird wahrscheinlich in der laufenden Legislaturperiode auf drei Monate gesenkt, um Arbeitnehmern mehr Mobilität (z. B. für Stellenwechsel in eine andere Stadt) zu ermöglichen. Einige Mietverträge räumen die Möglichkeit ein, einen Nachmieter zu stellen, um vorzeitig (ohne Kündigungsfrist) aus dem Mietvertrag herauszukommen. Dabei muss dem Vermieter nur ein Nachmieter genannt werden, der objektiv dazu in der Lage ist, in das Mietverhältnis einzutreten. Wenn im Mietvertrag nichts Derartiges vereinbart ist, kann man den Vermieter immer noch fragen, ob er gegen Stellung eines objektiv akzeptablen Nachmieters den Mietvertrag früher lösen würde. Sollte der Vermieter dies nicht akzeptieren, bleibt dem Mieter immer noch der Weg, den Vermieter um die Erlaubnis der kompletten Untervermietung der Wohnung zu bitten. Wenn der Vermieter das akzeptiert, muss man sich einen Untermieter suchen, wenn nicht, kann der Mieter mit Drei-Monats-Frist kündigen. Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn ihm der Vermieter trotz Abmahnung den vertragsgemäßen Gebrauch unmöglich macht. Als Kündigungsgründe gelten hier erhebliche Bauarbeiten oder Gesundheitsgefährdung. Der Vermieter kann nur wegen Eigenbedarfs ordentlich kündigen. Die bisherigen Fristen liegen wie beim Mieter zwischen drei und zwölf Monaten. Auch hier ist eine Verkürzung der Kündigungsfristen zu erwarten, wenn auch nur auf eine maximale Kündigungsfrist von neun Monaten. Darüber hinaus kann ein Vermieter aber auch fristlos kündigen, wenn der Mieter trotz Abmahnung den Wohnraum zweckentfremdet, vertragswidrig untervermietet, ständig unpünktlich die Miete zahlt oder wenn der Mieter mit der Miete mehr als einen Monat im Rückstand ist. Auch wenn der Mieter mehrere Monate lang zu wenig Miete zahlt (z.B. ungerechtfertigte Minderung) und so insgesamt mit einem Betrag in Verzug kommt, der zwei Monatsmieten entspricht, kann der Vermieter fristlos kündigen. Eine Überbelegung der Wohnung wird nicht unbedingt von Gerichten als Grund für eine fristlose Kündigung anerkannt. Kündigt der Vermieter, sollte der Mieter aber genau prüfen, ob die Kündigungsfristen beachtet wurden und ob die Gründe für die Kündigung nachvollziehbar und gerechtfertigt sind. Ist der Eigenbedarfsanspruch offensichtlich nur vorgeschoben, braucht der Mieter die Kündigung nicht zu akzeptieren. Stellt sich der Missbrauch erst nach dem Auszug heraus, hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz. Wenn Unklarheiten bestehen, ist es sinnvoll, die Kündigung von einem Fachmann (Mieterverein oder Rechtsanwalt) prüfen zu lassen. Der Mieter kann auch einer ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn der Verlust der Wohnung für ihn und seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen gelten besondere Kündigungsschutzfristen für die Mieter. Der Verkäufer hat kaum ein Recht, dem Mieter vor dem Verkauf zu kündigen. Der Kündigungsgrund ?Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung? wird nur in Ausnahmefällen anerkannt. Der Erwerber darf sich nicht vor Ablauf von drei Jahren auf Eigenbedarf als Kündigungsgrund berufen. Darüber hinaus gibt es Kündigungssperrfristen von fünf und zehn Jahren in Gebieten, die von den Landesregierungen per Verordnung von 1990 bzw. 1993 ausgewiesen sind als ?Gebiete, die in ihrer ausreichenden Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sind?. Bei Sozialwohnungen darf der Erwerber solange nicht kündigen, wie die Wohnung als öffentlich gefördert gilt. Das gilt selbst dann, wenn der Erwerber selber sozialwohnungsberechtigt ist. Wenn das öffentliche Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird, sei es vom Verkäufer oder vom Erwerber, dann kommt eine so genannte Nachwirkungsfrist der Bindung zum Zuge. Diese beträgt maximal zehn Jahre oder bis zum Ende der Sozialbindung.

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