Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten und ist das dingliche Recht, aus einem Grundstück (oder einem grundstücksgleichen Recht, also beispielsweise einem Erbbaurecht oder Wohnungseigentum) die Zahlung eines Geldbetrages zu fordern. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt die Grundschuld in seinem dritten Buch (Sachenrecht) in den Paragrafen 1191 bis 1198.

Es gibt zwei Arten bzw. Möglichkeiten der Eintragung einer Grundschuld: Die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld. Als Briefgrundschuld gilt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§1116 Abs. 1 BGB und §1192 BGB) prinzipiell erst einmal jede Grundschuld. Erst durch den sogenannten Briefausschluss (§1116 Abs. 2 BGB: „Die Erteilung des Briefes kann ausgeschlossen werden. Die Ausschließung kann auch nachträglich erfolgen[…]“) wird die Grundschuld zu einer Buchgrundschuld – sie wird in diesem Fall in Abt. III des Grundbuches eingetragen.

Die Grundschuld ist ein von Forderungen unabhängiges Recht und kann für sich allein übertragen oder genutzt werden; in der Regel wird sie jedoch fast nur bewilligt um eine Forderung zu sichern, sie ähnelt diesbezüglich also in der Praxis der Hypothek. Die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch bedarf entweder einer notariellen Beurkundung oder der öffentlich beglaubigten Vorlage beim zuständigen Amtsgericht.

Eine Sonderform der Grundschuld stellt die Gesamtgrundschuld dar: In diesem Fall lastet dieselbe Grundschuld auf mehreren Grundstücken. Dies kommt besonders bei Grundstücken vor, die zusammengenommen eine wirtschaftliche Einheit bilden oder auch bei Umwandlung eines belasteten bebauten Grundstückes in Teileigentum oder Wohneigentum.