Rücktrittsrecht beim Immobilienkauf wegen arglistiger Täuschung des Verkäufers

Bernd B zahlte für seine Wohnung 185.000 Euro. Da es sich bei der Immobilie um ein gebrauchtes Objekt handelte, akzeptierte er den vollständigen Haftungsausschluss für Sachmängel als verkehrsüblich. Nach der Wohnungsübergabe stellte Bernd B Feuchtigkeitsschäden im Keller fest. Er forderte den Verkäufer auf die Mängel zu beseitigen. Dieser sah sich jedoch nicht in der Pflicht und verwies Bernd B auf den Gewährleistungsausschluss. Bernd B. erklärte daraufhin seinen Rücktritt vom Kaufvertrag. Zu Recht?
 
Interessenabwägung  
 Während der Gesetzgeber bei einer mangelhaften Leistung grundsätzlich dem Rückabwicklungsinteresse des Käufers den Vorrang einräumt, gilt dies nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nicht bei nur unerheblichen Pflichtverletzungen (§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB). Denn: bei äußerst geringfügigen Mängeln kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass solche – auch wenn sie dem Käufer vor Vertragsschluss bekannt gewesen wären – seinen Entschluss zum Erwerb nicht entscheidend beeinflusst hätten. 
 
Dementsprechend entschieden die Gerichte in erster und zweiter Instanz und schließen eine Rückabwicklung des Kaufvertrages aus.  Schließlich, so das Gericht, stünde der vergleichsweise geringe Aufwand von 2.400 Euro zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in keinem Verhältnis zu den finanziellen Nachteilen, die der Verkäufer im Falle einer Rückabwicklung zu tragen hätte.
Letzterer müsste nämlich nicht nur den vollständigen Kaufpreis zurückerstatten, sondern hätte auch die Vertragskosten (Notar)zu tragen sowie eventuelle Vorfälligkeitszinsen, die mit einer vorzeitigen Darlehensablösung seitens des Käufers einhergehen.
 
Dies sah der BGH in seiner aktuellen Entscheidung anders und gewährte Bernd K. einen Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages (BGH, Az.: V ZR 173/05). Der Umstand, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht erheblich waren, könne im vorliegenden Fall nicht das Rücktrittsrecht des Käufers ausschließen, da der Verkäufer den Mangel bei Vertragsschluss kannte und arglistig verschwiegen hatte.
Dass heißt, wer Mängel verschweigt, genießt im Rahmen einer Interessenabwägung kein schutzwürdiges Vertrauen auf den Bestand des Vertrags.

Anfechtung wegen arglistiger Täuschung
Grundsätzlich gilt bei Sachmängeln ein Vorrang des speziellen Gewährleistungsrechts vor dem Anfechtungsrecht – mit Ausnahme der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB). Hier ist die Anfechtung als zusätzliche Anspruchsgrundlage neben der Mängelhaftung des Verkäufers uneingeschränkt zulässig. Grundlage hierfür ist, dass der arglistige Verkäufer keinen Schutz im Rahmen einer Interessensabwägung genießen kann. 
 
Entscheidet sich der Käufer, den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten, muss er eine solche aber zwingend nachweisen können. Die bloße Vermutung und Behauptung, dass dem Verkäufer bzw. dem Makler die Mängel bekannt gewesen sein müssten, reicht hierfür nicht aus.

Minderung und Schadenersatz alternativ
Demjenigen Käufer, der statt einer Rückabwicklung die Immobilie behalten möchten, stehen die Rechte der Kaufpreisminderung und Schadensersatz zu. Voraussetzung dafür ist, dass dem Verkäufer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt wird und diese fruchtlos abläuft.
Während vor der Schuldrechtsreform die Haftung des Verkäufers bei nur unerheblichen Mängeln komplett entfiel, bleiben nach aktuellem Recht Kaufpreisminderung und Schadensersatz in jedem Fall bestehen – und sei der auszugleichende Mangel und damit der zu ersetzende Betrag auch noch so gering.

 

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