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Mietrechtsreform 2001 (2. Teil)

Staffel- und Indexmiete
Ab dem 01.09.2001 kann eine Staffelmiete unbefristet vereinbart werden (§ 557a BGB). Andere als die vereinbarten Mieterhöhungen sind während der Laufzeit nicht möglich. Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden.
Die Indexmiete (§ 557b BGB), bei der der Mietzins durch einen Preisindex in seiner Entwicklung nach oben oder unten bestimmt wird, kann nun unbefristet vereinbart werden. Andere Erhöhungen sind nur bei vom Vermieter nicht zu vertretenden Baumaßnahmen (z. B. Umstellung von Stadt- auf Erdgas) möglich.

Betriebskosten
Bei der Abrechnung muss der Vermieter "das Gebot der Wirtschaftlichkeit" beachten (§ 556 Abs. 3 BGB). Neu ist eine Ausschlussfrist für die Nachforderung von Betriebskosten: Der Vermieter hat die Abrechnung binnen einer Frist von einem Jahr seit dem Ende der Abrechnungsperiode zu erstellen. Ebenfalls innerhalb eines Jahres muss der Mieter eventuelle Einwendungen gegen die Abrechnung erheben. Die Fristen gelten ausnahmsweise nicht bei nicht zu vertretenden Verzögerungen (z. B. verspätete Abrechnung der Stadtwerke).
Umlagemaßstab ist grundsätzlich die Wohnung. Dies bedeutet, dass verbrauchsabhängige Betriebskosten auch verbrauchsabhängig abzurechnen sind, wenn nichts anderes vereinbart ist. Anders erfasste Betriebskosten muss der Vermieter nach der Wohnfläche umlegen, soweit der Vertrag hierzu keine anderen Umlageschlüssel vorsieht. Bestehende Mietverhältnisse werden nicht berührt. Der Vermieter muss also zulässig vereinbarte Umlageschlüssel nicht ändern. Die bisher mögliche Umlage von Kapitalkostensteigerungen ist ersatzlos entfallen.

Kündigung
Die nach Dauer des Mietverhältnisses gestaffelten Kündigungsfristen gelten nach wie vor uneingeschränkt für den Vermieter. Für den Mieter ist hingegen stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten maßgebend. Der Vermieter ist weiterhin verpflichtet, eine ordentliche Kündigung zu begründen (z. B. Eigenbedarf). Ein Begründungszwang gilt nun auch für außerordentliche Kündigungen.

Tod des Mieters (§ 564 BGB)
Nach der bisherigen Regelung konnten beim Tod eines Mieters sein Ehegatte und seine Familienangehörigen in das Mietverhältnis eintreten. Dieses Recht haben nun auch nicht eheliche Lebenspartner, auch bei einer gleichgeschlechtlichen Partnerschaft. Erforderlich ist lediglich eine auf Dauer angelegte gemeinsame Haushaltsführung. Tritt keiner in das Mietverhältnis ein, bestehen für Vermieter und Erben vereinfachte Kündigungsmöglichkeiten.

 

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