Mietminderung

Grundsätzlich liegt beim Vermieter die Verantwortung, den guten Zustand seiner Immobilie zu gewährleisten. Er ist verpflichtet, auftretende Mängel, die den Gebrauch einschränken, zu beseitigen. Unterlässt er dieses, hat der Mieter das Recht, nach vorhergehender Anzeige der Mängel seine Miete zu kürzen. Grundvoraussetzungen für eine Mietminderung sind,dass an der Wohnung während der Mietzeit ein plötzlicher Mangel auftaucht oder dieser Mangel bei Beginn der Mietzeit schon vorhanden war.

Es gibt eine Vielzahl an Mängel und auch eine Vielzahl an Gründen, weshalb der Mieter eine Mietminderung einfordern kann.  Diese orientiert sich daran, in welchem Verhältnis der Mangel zum ordnungsgemäßen Zustand steht. Mittlerweile gibt es eine Reihe von Gerichtsurteilen, die als guter Ansatz für eine eigene Mietminderung gelten können: so wurde für sich lösenden  Putz ein Mietminderung von 5 % zugesprochen, ein weiterer Mieter erzielte eine Minderung von 10 %, da ihm der per  Mietvertrag zugesicherte Kfz-Stellplatz nicht zur Verfügung gestellt wurde. Bei Beeinträchtigung durch Baulärm kann die  Miete bis hin zu 60 % und für den Komplettausfall der Heizung in den Wintermonaten 100% gemindert werden.

Es ist nicht selten der Fall, dass eine Wohnung in Wahrheit kleiner ist, als an Quadratmetern im Mietvertrag angegeben.  Beträgt diese Differenz mehr als 10 % der Gesamtfläche, kann eine Mietminderung oder sogar die Rückzahlung des Differenzbetrages, der zuviel gezahlt wurde, vom Vermieter eingefordert werden.

Es gibt keine einheitliche Berechnung der Höhe der Mietminderung durch die Gerichte. Mittlerweile berechnen die meisten  Gerichte die Mietminderung in Prozentanteilen von der Nettokaltmiete, also der Grundmiete ohne die Vorauszahlung der Heiz- und Nebenkosten.

Damit eine Mietminderung gefordert werden kann, muss der Vermieter den Mangel beim Vermieter melden. Die Mängelanzeige bedarf keiner bestimmten Form, kann also auch mündlich erfolgen. Um die Anzeige ggf. auch vor Gericht nachweisen zu können, empfiehlt sich der schriftliche Weg. Der Vermieter muss die Chance bekommen, die Mängel zu beheben. Wer die Mängelanzeige unterlässt, verliert nicht nur das Recht auf Mietminderung, sondern läuft sogar Gefahr, Schadensersatz zahlen zu müssen, falls sich aus den Mängeln Folgeschäden ergeben. Seit dem 1.9.2001 reicht es, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Die Mietminderung kann dann zu einem späteren Zeitpunkt beansprucht und durchgeführt werden.
Für den Fall, dass sich der Vermieter weigert, die angezeigten Mängel zu beseitigen, kann der Mieter zusätzlich zur Mietminderung auf Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes klagen. Das Gericht kann den Vermieter dazu verurteilen, den Mangel innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen, beziehungsweise dauerhaft abzustellen.
Eine Klausel im Mietvertrag, in der der Vermieter versucht, sich von Mietminderungs- und Schadenersatzansprüche zu befreien, ist ungültig. Ihr Recht auf Mietminderung besteht, unabhängig von Klauseln im Mietvertrag.

 

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