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Hohe Nebenkosten

Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass jede zweite Betriebskostenabrechung fehlerhaft ist.

Welche Nebenkosten sind zu bezahlen?
In der Betriebskostenverordnung wird allgemeinverbindlich festgelegt was umlagefähige Nebenkosten sind. Es dürfen nur Kosten in der Höhe abgerechnet werden, die nachweislich entstanden sind und nach dem Mietvertrag und der Betriebskostenverordnung zulässig sind. Verwaltungs- und Reparaturkosten dürfen auf keinen Fall berechnet werden. Posten wie „Hausmeister“, „Fahrstuhl“ oder Verwaltungsgebühren wie Bankgebühren sind unter keinen Umständen Betriebskosten.

Auch die Versicherungen dürfen nicht pauschal auf die Mieter umgelegt werden. Nur die Sach- und Haftpflichtversicherungen für Gebäude und Grundstücke dürfen auf den Mieter umgelegt werden. 
In vollem Umfang zu tragen hat der Mieter dagegen die Grundsteuer.

Instandhaltungskosten gehören wiederum nicht in die Betriebskostenabrechnung. Da diese Gelder ausschließlich dem Eigentümer zugute kommen, muss der Mieter diese nicht tragen.
Besonders interessant zu wissen, ist, dass der Posten „Sonstiges“, was man darunter auch immer verstehen will, keinesfalls vom Mieter gezahlt werden muss.

Heizkosten grundsätzlich verbrauchsabhängig
Verbrauchsabhängig müssen die Heizkosten abgerechnet werden, wenn durch eine Heizung mehrere Wohnungen in einem Haus versorgt werden.

Eine Ausnahme ist die Anwendung der sogenannten “Gradtagszahlmethode“. Dieses Ersatzverfahren, das in der Heizkostenverordnung ausdrücklich genannt ist, kann angewandt werden, wenn aufgrund eines Ablesefehlers der konkrete Kostenverbrauch eines Mieters nicht zu ermitteln war. Wenn es keine Möglichkeit zur Ermittlung der real verbrauchten Heizkosten, ist diese Methode durchaus legitim und dem Mieter steht kein Recht zur Minderung des Heizkostenbetrags zu (BGH VIII ZR 373/04).

Belege und Abrechnungszeitraum
Auf Zusendung der Rechnungsbelege haben Sie als Mieter nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) keinen Anspruch. Nur, wenn der Vermieter weit entfernt wohnt, reicht es nicht mehr aus, dass der Mieter die Originalbelege beim Vermieter direkt einsehen kann. (AZ: VIII ZR 78/05)

Sie sollten wissen, dass der Vermieter ausschließlich die Nebenkosten abrechnen darf, die in dem vertraglich festgelegten Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten, der üblicherweise vom 1.1. bis zum 31.12. ist, angefallen sind. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende einer solchen Abrechnungsperiode vom Vermieter erstellt sein und dem Mieter vorliegen. Für die fristgerechte Zustellung muss der Vermieter sorgen und ist letztlich hierfür beweispflichtig (Landgericht Dresden, Az. 4 S 403/03). Kommt die Nebenkostenforderung verspätet an, muss der Mieter sie nicht begleichen.

Beanstandungen auf Seiten des Mieters können nur innerhalb von zwölf Monaten ab Erhalt vorgebracht werden.

Haben Sie bereits eine verspätet erstellte Nachzahlung an den Vermieter geleistet in dem Glauben, diese zahlen zu müssen, steht Ihnen die Rückzahlung laut der aktuellen Rechtsprechung des BGH zu (VIII ZR 94/05). Trifft den Vermieter an der Verspätung jedoch keine Schuld und er kann dies auch beweisen, dann müssen die Nebenkosten vom Mieter gezahlt werden. Eine Verzögerung, die nicht durch den Vermieter verschuldet ist, liegt beispielsweise dann vor, wenn die Hausverwaltung die Wohnungsabrechnungen lange hinausgezögert hat und es dem Vermieter nicht möglich war, seine Nebenkostenabrechnung fristgerecht zu erstellen.

 

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