Mieterrechte bei einem Wohnungsmangel

Das Glück, eine schöne Wohnung gefunden zu haben, währt bei manchem Mieter oft nur so lange, bis sich die ersten Mängel zeigen. Durch die Fenster zieht es, man kann sie nur mit Mühe schließen oder im Bad treten unter der frischen Farbe allmählich unansehnliche Schimmelflecken hervor. Während man sich mit einem kleinen Mangel, etwa einem undichten Wasserhahn, durchaus einige Zeit arrangieren oder ihn sogar selbst reparieren kann,  ist schnelle Hilfe geboten, wenn die Heizung plötzlich kalt bleibt oder es in der ganzen Wohnung von Ungeziefer wimmelt.

Viele Mieter sind in einer solchen Situation unsicher, welche Rechte ihnen zustehen oder haben sogar Angst vor ihrem Vermieter. Dabei regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eindeutig, dass der Vermieter für einen Mangel an der Mietsache zuständig ist, diesen also beseitigen oder reparieren muss. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter die Reparatur selbst vornehmen oder eine Firma damit beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen.
 
Da der Vermieter laut Mietvertrag eine mangelfreie Sache zur Verfügung stellen muss, hat man als Mieter bei einem Mangel, der die Nutzung der Mietsache nicht nur unerheblich einschränkt, außerdem das Recht auf Mietminderung bis zu dessen Behebung. Man muss also nicht die volle Miete zahlen. Manche Mängel führen sogar zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters, der unter Umständen auch die Umzugskosten umfasst. In einem solchen Fall muss jedoch das Verschulden des Vermieters nachgewiesen werden. Ist es dem Mieter aufgrund des Mangels nicht mehr zuzumuten, in der Wohnung zu bleiben, besteht in der Regel ein Recht auf eine fristlose Kündigung.

Doch die Mieterrechte gelten nicht uneingeschränkt. Wer bei Vertragsschluss oder Einzug einen Mangel erkannt hat und diesen wortlos akzeptiert, kann später deswegen auch nicht seine Miete mindern.

In den Fällen, in denen der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, liegen die rechtlichen Konsequenzen meist klar auf der Hand. Rechtsunsicherheit besteht aber vor allem in solchen Fällen, in denen der Vermieter den Mangel gar nicht selbst verschuldet hat, sondern dieser durch einen Unfall oder einen Dritten hervorgerufen wurde. Grundsätzlich hat man jedoch auch in solchen Fällen das Recht, gegenüber dem Vermieter die Miete zu mindern.

So bejahen die Gerichte zum Beispiel eine Minderung bei Baustellenlärm, bei eingeschränkter Nutzung der Wohnung nach einem Wasserrohrbruch oder bei Ruhestörungen durch Hausgenossen, die über das übliche Maß hinausgehen. Während die Geräusche, die durch Baden und Duschen verursacht werden,  auch noch nach 22 Uhr erlaubt sein sollen, kann die Geräuschkulisse, die durch häufiges, lautstarkes Feiern bis spät in die Nacht hinein gegeben ist, eine Minderung bis zu 20 Prozent rechtfertigen.

Doch wie sollte man sich nun verhalten, wenn man einen Wohnungsmangel feststellt? Zunächst sollte man unverzüglich nach der Entdeckung dem Vermieter den Mangel schriftlich melden. Zwar verliert man nach der aktuellen Rechtsprechung der Amtsgerichte ohne diese Mitteilung nicht mehr automatisch sein Minderungsrecht, aber man macht sich unter Umständen selbst schadensersatzpflichtig gegenüber dem Vermieter. Das ist immer dann der Fall, wenn ein ursprünglich kleiner Mangel sich ausweitet und schließlich auch andere Bestandteile der Wohnung erfasst und wenn diese weiteren Schäden durch rechtzeitige Mängelanzeige des Mieters hätten verhindert werden können.

Der Vermieter ist nach Anzeige verpflichtet, die Mängel zu beseitigen. Bis zur Schadensbeseitigung oder Reparatur ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Bleibt der Vermieter untätig, muss der Mieter ihn in Verzug setzen, das heißt, die Schadensbeseitigung anmahnen. Unterlässt er dies, kann der Mieter nach Selbstbeseitigung des Mangels, die Kosten der Mietreparatur nicht vom Vermieter erstattet bekommen.

 

Urteile zu diesem Thema:

  • BGH – Urteil vom 16.01.08 (VIII ZR 222/06)

 

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