Keine Übertragung aller Instandsetzungspflichten auf Mieter - Schaden nicht von Mietgebrauch veranlasst

In einem Gewerbemietvertrag wurde der Mieter verpflichtet, sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten in und an dem Gebäude auf seine Kosten durchführen zu lassen. Als erhebliche Schäden am Dach des Gebäudes auftraten, sollte der Mieter die gesamten Kosten der Reparatur in Höhe von ca. 270.000 DM tragen. Als er dies verweigerte, kam es zu einem Rechtsstreit.

Das Oberlandesgericht Naumburg hatte erhebliche Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit der Vertragsklausel, die den Mieter zur Tragung aller Instandsetzungskosten verpflichtete. Zwar kann einem Mieter die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache durch allgemeine Geschäftsbedingungen auferlegt werden. Das findet jedoch dort seine Grenze, wo damit der vollständige Übergang der Sachgefahr auf den Mieter verbunden ist und dies für den Mieter zu einem unkalkulierbaren Kostenrisiko führt. Letzteres war hier der Fall, da der Mieter nach der vertraglichen Vereinbarung für die Reparatur einen Betrag von 270.000 DM hätte aufwenden müssen.

Das Gericht wies ferner darauf hin, derartige Klauseln seien dahingehend auszulegen, dass durch sie nur durch den Mietgebrauch veranlasste Instandsetzungen betroffen sind und der einwandfreie Zustand des Mietobjekts bei Vertragsbeginn vorausgesetzt wird. Das Gericht war davon überzeugt, dass die Dachschäden nicht während der relativ kurzen Mietdauer entstanden sein konnten. Der Mieter war auch deshalb nicht zur Instandsetzung verpflichtet.

Urteil des OLG Naumburg vom 12.08.1999
2 U (Hs) 34/98

NJW-RR 2000, 823

 

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