Keine Geschäftsraumkündigung bei schlechter Rendite

Ein Boutiqueinhaber mietete in einem exklusiven Münchner Gebäudekomplex einen Laden mit 49 qm und eine darüber liegende Wohnung mit 76 qm an. Die monatliche Miete belief sich zusammen auf stolze 13.000 DM. "br />
Die Umsätze blieben jedoch weit hinter den Erwartungen zurück. Schon nach einem Jahr ging das Geschäft in Konkurs. Der Vermieter hielt den Geschäftsinhaber und seinen vertraglich mithaftenden Rechtsanwalt an dem Vertrag fest. Im darauffolgenden Rechtsstreit hatte sich das Oberlandesgericht München gleich mit drei interessanten Rechtsfragen zu befassen:

Sind bei der gleichzeitigen Anmietung von Laden und Wohnung die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts anwendbar? Nein, meinten die Richter, da die Miete für den Laden von 10.000 DM den Anteil von 3.000 DM für die Wohnung bei weitem überwog. Daher wandten die Richter ausschließlich das Recht für den gewerblichen Mietraum an.

Ist bei der vereinbarten Miete die Wuchergrenze erreicht? Auch diese Frage verneinten die Richter. Bei Gewerberäumen sei eine Wuchergrenze von 100 % über dem objektiven Mietwert anzunehmen (bei Wohnraum liegt diese Grenze bei 50 % über der ortsüblichen Miete).

Ein Gutachter stellte im Prozeß fest, daß die marktübliche Miete bei 9.220 DM - also weit unter der 100 % -Grenze lag. Hinzu kam, daß es sich bei den Mietern um geschäftserfahrene bzw. rechtskundige Personen handelte.

3.) Wer trägt das Renditerisiko? Klare Aussage des Gerichts: Die Erwartung, in den angemieteten Räumen gewinnbringende Geschäfte zu betreiben, fällt allein in den Risikobereich des Mieters. Für eine Ausnahme bei einer bewußten Täuschung durch den Vermieter lagen hier keinerlei Anhaltspunkte vor.

Das mittlerweile rechtskräftige Urteil: Die Mieter schulden trotz des enttäuschenden Geschäftsverlaufs die vereinbarte Miete.

rechtskräftig durch Entscheidung des BGH vom 08.02.1995
12 ZR 201/93
RdW 1996, 58

Urteil des OLG München vom 02.07.1993, 21 U 6514/90

 

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